一、离婚，哪些房产不能进行分割？

　　1、借用他人身份购房。本人不具备购房的资格，而不得不借用具有购房条件的人的名义或者本人完全可以以自己的名义购房，只是出于逃避债务、隐匿财产等目的而以他人的名义购房。根据我国物权法的相关规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权的归属的。

　　2、以子女名义购房。如果房产证上登记的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人，作为父母除非为了孩子的利益考虑，否则不能处分此房屋。

　　3、购买商品房未及时办理产权证。对于该情形，在离婚财产分割中，若双方当事人无法协商一致起诉到法院时，法院就会以产证无法认定而不做处理。

　　4、购买二手房未及时过户。对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致，法院会因该房屋的产权涉及案外人而不作分割。要么先中止本案审理，待当事人另案诉请确认产权后再恢复庭审；要么在本案中不作处理，只对其他财产进行分割。

　　5、自建房未审批。违规自建房不论是否在合法的宅基地上所建还是违规占地所建，对于房屋的使用者来说都不具有合法的产权。

　　6、受赠、继承未过户。

　　7、房改房未到位。

　　8、只有使用权没有所有权的房屋。

　　二、婚前按揭买房婚后还贷的，离婚怎么分割？

　　1、婚前一方付首付，婚后共同还贷，产权登记在首付方名下，离婚时房屋怎么处理？

　　答：离婚时房屋由双方协议处理。如果双方不能达成协议，人民法院可以判决房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿数额，目前多数法院采取的计算方式如下：

　　假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平米15000元，面积80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元，还款总额为1443452.87元。如果采用等额本息还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷三年（36个月），后诉讼离婚，离婚时房屋经评估价值400万元。计算可知，购房者为购买该房总计支付1803452.87元。

　　其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为（360000÷1803452.87×100%）19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39×36），占房价款的12%（216518.04÷1803452.87×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一半补偿24万元（400万元×12%×1/2）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由原购房者继续偿还。

　　2、婚前双方共同出资付首付，婚后共同还贷，产权登记在一方名下，离婚时房屋怎么处理？

　　答：司法实务处理因地区而有所不同。大部分法院认为，以结婚为目的共同购买房屋，按夫妻共同财产分割，尚未偿还的房贷属于夫妻共同债务。

　　实务中，婚前购买行为需要证实出资，这个证据需要收集。

　　3、婚前一方付首付，婚后共同还贷，产权登记在双方名下，离婚时房屋怎么处理？

　　答：房屋作为夫妻共同财产处理。

　　三、一方婚前购房，登记在另一方名下或登记在双方名下、一方婚前房屋婚后加另一方名字的情形

　　1、以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，房屋在离婚时怎么处理？

　　答：如果夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，其购房是以结婚为目的，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

　　注意，这里的出资方的证明义务就比较重，其要能够证明是以结婚为目的，比如可以从结婚、购房的时间节点，出资方限购、中介证明等方面进行举证，这是出资方的举证义务。若非登记一方能够证实当事出资方明确表示归登记一方所有，则可能属于赠予后的婚前个人财产。

　　2、一方婚前出资购房，产权登记在双方名下，房屋在离婚时怎么处理？

　　答：这种情况下房屋应认定为夫妻共同财产予以分割。

　　3、一方婚前出资购房，婚后在产权登记证书上加另一方名字，房屋在离婚时怎么处理？

　　答：房屋产权登记证书上加上另一方名字之后，该房屋就应认定为夫妻双方共同财产予以分割。

　　4、婚前个人财产，婚后变卖再以卖房款购买房屋。离婚时，该房屋应当如何认定？

　　答：分两种情况。

　　第一种：一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割

　　第二种：一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认定为一方的个人财产。

　　注意，把握原则是：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产。若重新购买的房屋有出租、经营、投资的话，其出租、经营、投资收益属于夫妻共同财产。

　　五、一方婚前购买房屋婚后出租的租金问题

　　一方婚前以个人财产购买房屋，婚后用来出租，所得的租金在离婚时怎么处理？

　　答：婚前个人财产婚后出租所得租金，根据目前最高人民法院的倾向性意见，应认定为夫妻共同财产予以分割。

　　注意，应当正确理解《婚姻法》司法解释三中孳息的内涵。

　　六、婚后按揭买房婚后还贷的情形

　　婚后双方共同按揭买房，用夫妻共同财产还贷，产权登记在一方名下，离婚时房屋怎么处理？

　　答：一般来说，房屋属于夫妻共同财产。如部分购房资金来源于登记方的父母或登记方的婚前存款，司法实务中处理有争议。在此情况下，各自份额的计算需要对比贡献率大小。

　　七、父母为子女出资购买房屋的情形

　　1、结婚前，父母为双方购房出资（无论登记在该父母子女名下还是夫妻双方名下），离婚时房屋怎么处理？

　　答：该部分出资应当认定为对己方子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。如属于对子女的个人赠与（作为婚前财产），那么在离婚时，应扣除该部分出资款后，再对房屋剩余的价值进行分割。

　　2、结婚后，父母为夫妻双方购房出资（登记在双方名下），离婚时房屋怎么处理？

　　答：该出资视为对婚姻双方的赠与，除非有明确证据表明系赠予一方。处理上，原则上按房屋总价值进行分割，无需扣除父母的出资款。

　　3、婚后由一方父母出资为子女购买房屋，产权登记在出资人子女名下，离婚时房屋怎么处理？

　　答：在全额出资的情况下，该房屋可以认定为夫妻一方的个人财产。在部分出资的情况下，该出资款究竟视为对双方的赠与，还是个人赠与以及房屋属于个人财产还是共同财产，存在争议。

　　根据最高人民法院婚姻家庭法专家吴晓芳的意见，一般认为属于夫妻共同财产为宜，但并不代表平均分割，需要根据出资情况适当多分。

　　4、婚后由双方父母出资购买房屋，产权登记在一方子女名下，离婚时房屋怎么处理？

　　答：在双方父母全额出资的情况，该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　如双方父母只是部分出资，其余房款由夫妻贷款或出资，司法处理存在争议。

　　5、婚后由一方父母为夫妻双方购房出资，但截至离婚时还未取得房产权属证书，父母的出资如何认定？

　　答：如果离婚时尚未取得不动产权属证书又缺乏明确赠与一方的证据，婚后父母为子女购房的出资应视为对夫妻双方的赠与。

　　八、婚前一方承租，婚后用共同财产购买房屋的情形

　　一方婚前承租，婚后用共同财产购买房屋，产权登记在一方名下，离婚时房屋怎么处理？

　　答：房屋应当认定为夫妻共同财产予以分割。

　　九、小产权房、房改房、经济适用房以及承租公房的问题

　　1、婚姻关系存续期间购买的小产权房，在离婚时怎么处理？

　　答：根据我国土地管理法和有关政策，购买小产权房无法取得房屋所有权证。离婚时双方对尚未取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不会判决房屋所有权的归属，但会根据实际情况判决由当事人使用。

　　2、职工按照房改政策购买的房改房，在离婚时怎么处理？

　　答：房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。对于婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

　　在婚姻关系存续期间，依据政策购买房改房取得房屋产权的，属于夫妻共同财产，在进行分割时，一般根据双方的职工身份，将房屋判给与房改政策身份关系密切的一方，取得房屋的一方对另一方给付相当于该房屋市场价值一半的补偿。

　　未取得房屋产权的，人民法院不直接判决房屋所有权的归属，会根据实际情况判决由当事人使用。当事人就房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

　　3、婚姻关系存续期间购买的经济适用房，在离婚时怎么处理？

　　答：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据国家有关政策，对于夫妻双方婚姻存续期间购买的经济适用房，只有在购房满五年才可以进行交易或分割。未满五年的，如果必须分割，只能先按照政府所定的标准交纳土地出让金等相关价款以取得房屋完全产权后，才能进行分割。

　　4、对于婚姻关系存续期间承租的公房，离婚时可否主张继续承租？

　　答：根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题规定的解答》在以下几种情况下，当事人在离婚时可以主张继续承租公房：（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的。

　　5、婚姻关系存续期间申请的廉租房（或公租房），离婚时如何处理？

　　答：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。从字面意思就可以看出，廉租房是夫妻双方共同租住的房屋，对租住的廉租房并没有所有权，只有使用权。

　　根据廉租房的相关政策规定，廉租房是针对具备申请廉租房的家庭给予的优惠政策。因此，廉租房只是租给符合廉租房租住条件的家庭，并不是买卖关系。住户对于廉租房没有处分的权利。

　　实务中，法院如何判决由哪方继续居住廉租房具体要看家庭成员的实际情况。如，收入水平、身体状况、有无抚养子女、政策规定等等情况。从处理方式上看，夫妻双方还可以通过竞价获得。

　　注意：若夫妻双方申请获得的是公租房，操作方式基本同上。

　　十、农村宅基地所建房屋问题

　　1、离婚时，已取得产权证的农村宅基地所建房屋应如何处理？

　　答：对于婚姻关系存续期间在农村宅基地上所建房屋，在离婚时作为夫妻共同财产处理。由于宅基地房流转困难，司法实践中多判令房屋由宅基地登记方所有，并由取得房屋一方补偿另一方相应价款。

　　值得注意的是，若一方已经将户籍迁移至该农村落户。在分割农村宅基地上房屋时，建议为另一方保留一定面积的房屋。同时，及时办理分户事宜。理由是，在目前各地拆迁政策中，有房户与无房户补偿标准有显著差异。

　　2、离婚时，未取得产权证的农村宅基地所建房屋应如何处理？

　　答：实务中处理有一定争议，未见统一规定。大多数法院认为，人民法院在离婚案件中，对当事人在宅基地上合法建造的没有领取产权证的农村房屋的归属是可以处理的。

　　当事人请求对违法建筑进行分割的，不予支持，但可以根据实际情况对建筑物的使用或收益、残值作出处理。

　　十一、产权登记在第三人名下情形

　　婚后以夫妻共同财产购买房屋，产权登记在第三人名下或者包括第三人的，房屋在离婚时怎么处理？

　　答：婚后共同购买房屋，产权登记在第三人名下在实践中通常是登记在未成年子女、夫妻一方父母甚至第三人名下，这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思，比如是否是有赠第三人的意思表示。除非有相反的证据，通常仍然将该房屋视为夫妻共同共有财产。

　　婚后共同购买房屋，产权登记中包括第三人（未成年子女），除非有相反的证据，一般认定该房屋为这三人共有。在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。产权登记包括第三人（非未成年子女），对于房屋一般需要另案起诉分割。

　　实践中，法院可能会要求先明晰产权后再继续审理离婚案件。

　　十二、房屋拆迁问题

　　1、一方婚内拆迁所分得的房屋，另一方系拆迁被安置人，离婚时房屋怎么处理？

　　答：双方都是被拆迁安置人的，该房屋为夫妻的共同财产，离婚时予以平均分割。实践中，若该拆迁房屋份额中因拆迁安置政策有另一方的“人头”、“户口”因素，成立按份共有，分割时以此基础进行分割。

　　注意：离婚案件一旦涉及房屋拆迁问题，首先要确定被拆迁房屋的性质，即被拆迁房屋是夫妻一方的婚前个人财产还是婚后共同财产。通常有以下几种情况：

　　（1）被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产，安置房是按使用人口标准安置的，夫妻另一方有一定的产权份额。

　　（2）被拆迁房屋是夫妻一方的婚前财产，夫妻双方婚后对房屋进行了扩建或者添附，夫妻另一方也有一定的产权份额。

　　（3）被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产，安置房是按使用人口标准安置且另一方亦计入“人头”的，夫妻双方均有一定的产权份额。

　　（4）被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产，夫妻双方在与父母共同生活期间对房屋进行了扩建或者添附，夫妻双方均有一定的产权份额。

　　另外，还有其他一些特殊情况。

　　前两种情况下，夫妻双方占安置房所有权的分额有较大悬殊，在具体分配房屋时，应着重考虑所有权分额较多的一方，给予对方相应的补偿；后两种情况下，安置房所有权的主要分额是夫妻一方父母的，夫妻双方所占分额相对较少，应结合实际情况予以处理。

　　此外，若婚前一方的个人财产，在婚后因政府的征收政策被征收，以产权置换方式取得安置房，但安置房登记在夫妻双方名下，则应认定为夫妻共同财产。

　　2、一方婚内拆迁所分得的房屋，另一方非拆迁被安置人，离婚时房屋怎么处理？

　　答：对于仅有一方为被拆迁安置人口的，只要该房屋是在婚姻关系存续期间取得的，原则上可以认定为夫妻共同财产。但在分割时应适当考虑房屋的来源，将所有权判归被拆迁安置人所有，但应当给对方相应的经济补偿。

　　十三、违法建筑属于夫妻共同财产吗？

　　所谓违法建筑，就是未经相关主管部门的许可而动工兴建的建筑物，其本质上是破坏了国家有权机关对于土地、规划、建设的管理秩序，违反了土地管理法、城市规划法等相关法律法规的禁止性规定。违法建筑大体上可以分为两种情况：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；二是建筑人虽然已经取得土地使用权，但是尚未取得建筑许可证而擅自建设。

　　作为一个整体建筑破坏了国家有权机关对于房屋产权管理秩序的非法属性并未发生变化，对于违法建筑部分不能作为夫妻关系存续期间的合法共同财产由法院用判决的形式予以分割。否则，法院会陷入以判决书的形式确认违法建筑为合法财产的矛盾境地。

　　另一方面，因违法建筑后续处理存在以下几种可能的情况，不能一概而论均予以分割：一是一直处于非法状态，二是被政府依法强制拆迁，三是被政府依法拆迁并获得相应补偿。如果违法建筑一直处于非法状态当然无法分割，理由同前不再赘述；如果违法建筑被政府强制拆迁，那么构筑人不会获得任何形式的补偿，则其作为财产本身的价值为零；如果政府依法对诉争违法建筑进行拆迁补偿，对建筑材料部分所作的作价补偿，则当事人可以各占50%的份额，有权对拆迁补偿款进行分割。

　　十四、在国内离婚，怎么分割海外房产？

　　房产在哪里，就按照当地法律处置。

　　依据我国法律的相关规定，我国法院受理的离婚以及因离婚引起的财产分割，适用我国法律。而因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。

　　所以，假如是国外房产，我国法院不能对该财产进行处理。当事人可以在房产所在国家的当地提起民事诉讼，或者将房产变卖折现后归国再以中国法律进行分割。

　　海外房产如何保护？

　　目前，到海外置业的“土豪”越来越多，下面便以海外置业比较热门的国家——美国为例，让读者大致了解海外置业需要关注的问题。

　　1、个人购房

　　这种方式简单、成本低，业主对房产的控制权更强。但如果打算未来传承给子女，要考虑遗产税。美国公民遗产税的免税额是545万美元，外国公民只有6万美元。

　　2、联名购房

　　联名购房又分以下两种情况：

　　一种是jointtenancy（联合共有）。曾经闹得沸沸扬扬的王宝强离婚事件，他们在美国便是采取这种方式购房，并签订了“只留给活人”的条款，其实这个条款并非“阴谋论”，而是最常用的联合共有产权的一种。假如一方去世，产权会自动转移给另一方。

　　另一种是tenancyincommon，如果一方去世，产权则转移给去世一方的家人。

　　所以，普通夫妻或家人关系多数会选用jointtenancy，而非夫妻关系的合伙人则多数选用tenancyincommon。

　　3、公司购房

　　也有很多人以公司的名义购房。相对来说，把房子写在公司名下，贷款会稍微复杂，房子的盈利或亏损，也归于公司的盈利或亏损。房子的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就可以解决。

　　4、设立信托

　　假如你的海外置业达到一定的规模，也可以考虑设立信托这种方式。设立信托有很多种，家庭信托是家庭常用的一种形式。

　　家族信托最重要的作用是可以进行隔离保护，在设立家族信托时，只需要财产所有权人单方委托办理，无需将来的配偶同意和知晓。受益人的预设不仅保密，而且灵活可控。

　　十四、离婚时怎样拿回自己的房产？

　　1、怎样在离婚时要回被送人的房产？

　　张顺、王敏是一对夫妻，两人2005年结婚，由于感情不和，两人经常吵架。2015年两人协议离婚，在协商分割共同财产时，张顺告诉王敏，他已经将房子赠给其弟弟了，并且已经办理了过户手续。

　　遇到这种情况，王敏可以向法院申请判定上该赠与协议无效，并要求张顺的弟弟返还房产。理由是，房产本是夫妻共同共有，要处分夫妻共有财产，就必须征得双方同意，张顺未征得王敏同意，就处分了其财产，属于无权处分。现在王敏要求确认赠与合同无效，法院应给予支持。

　　2、离婚时，如果发现对方将房产卖与他人，这时我们该怎么办呢？

　　首先看是否办理了过户手续。如果未办过户手续，可以向法院申请确认该买卖合同无效。如果双方已经办理了过户手续，那么情况就较为复杂，我们可以从下几个方面考察：

　　（1）看价格是否合理，如果价格明显低于市场价，我们可以以合同显失公平，向法院申请合同无效。

　　（2）看买受人与卖房人的关系。如果买受人与卖房人是朋友关系或亲戚关系，可以以第三人恶意，主张买卖合同无效。就是说买受人明知房产为夫妻共同财产，卖房人没有处分权还去购买，第三人为恶意，不符合善意取得的构成要件，因此合同无效。

　　（3）如果价格合理，买受人与卖房人并不认识，并且已经办理了过户手续，那只能要求分割房产所卖的款项了。