【摘要】

恋爱期间男女双方共同开办企业、炒股、买房等投资行为的情况很常见，其中又以共同投资买房居多。但当恋爱关系结束、双方分手后，共同投资的房屋怎么分呢？银行贷款又该如何承担呢？

【案情】

　　小洪与王小姐原来是恋爱关系，期间两人共同购买了一套商品房（期房），并且以王小姐的名义向银行办理了按揭购房贷款，小洪作为两人共同购买房屋的共有人也在与银行签订的贷款抵押保证合同上签字确认。除按揭贷款外，小洪与王小姐共同支付了房屋的首付款及税收等交易费用。

可贷款未还清、产证还未办理，小洪与王小姐却因故要分手了。为此，双方就按揭购买的房屋达成一致意见：房屋归小洪，小洪补偿王小姐房款10万元，贷款由小洪归还，王小姐配合小洪办理产权过户手续。但之后，小洪没有给付王小姐房款，王小姐也没有配合小洪办理过户手续。

为此，小洪向法院起诉王小姐，要求根据其与王小姐的约定，确认上述以两人名义购买的房屋所有权归其所有。王小姐答辩要求小洪先将约定的欠款偿还完毕；而房地产开发公司及银行则均不同意王小姐与小洪之间的转让行为。

【评析】

本案所涉的房屋尚未办理房屋所有权证，购房按揭贷款亦尚未清偿完毕，因此小洪与王小姐的约定实质为王小姐将其在购房合同及贷款抵押保证合同中的权利义务概括让与小洪承担，属于合同权利义务的概括转让。

所谓的“合同权利义务的概括转让”指的是合同的一方当事人将自己的合同权利义务全部转让给他人，由他人替代其作为合同的当事人来履行该合同。我国《合同法》规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”法律如此规定的初衷，是出于对非出让一方的合同当事人权利的保护。

因此，王小姐与小洪的转让协议发生法律效力的前提是房地产开发公司和银行对转让协议表示确认，否则转让协议就是无效的。

【判决】

本案中房地产开发公司及银行则均不同意王小姐与小洪之间的转让行为，小洪也就无权继受王小姐在购房合同及贷款抵押保证合同中的权利义务，亦无权主张本案所涉房屋的所有权归其所有。法院经审理后，驳回了小洪的全部诉讼请求。

【结束语】

    上述案件是因恋爱共同买房后又分道扬镳而产生的，上海离婚律师建议大家在共同购房时，应当谨慎考虑由此产生的法律后果，一般在没有办理完毕产权证或没有偿还完毕全部银行贷款前，购房人对房屋是无法自由处分的，只能等到取得房屋所有权证且偿还完全部银行的按揭贷款后才能进行自主的转让。