这里有一个案例：6月5日的《京华时报》，发表了一篇记者王海涛的报道，说的是一位姓杨的业主，已经在北京“紫金庄园”4号楼一层自己住宅里住了近4年，却从5月23日开始，被“世纪洁龙”物业公司雇佣的保安一直阻拦在楼外，只有在记者的陪同下，拨打110请来警察进行协调以后，才得以进楼回家。

    对于不准业主进楼的理由，“世纪洁龙”的经理解释说：一是利益问题：“世纪洁龙”允许租住该楼的一家公司在楼顶设置广告牌，用这笔广告费进行楼内装修，但是杨先生却要求由业主分享广告费，致使此事没有谈成；二是费用问题：杨曾向“世纪洁龙”提出免交物业管理费的要求，遭到拒绝；三是资格问题：“世纪洁龙”在多次冲突中发现杨没有“房屋产权证”，所以不允许他进楼。

    而业主杨先生则介绍说：第一，矛盾的起因是他作为掌管印章的“紫金庄园业主委员会”主要成员，发现“世纪洁龙”没有物业管理资质而拒绝盖章，不接受他们的管理；第二，今年的物业管理费，去年年底已交给前一家物业公司“万家祥和”，新来的“世纪洁龙”又来要，他3月24日只好又向“世纪洁龙”交了一份；第三，1999年买房交款后只有“购房合同”，而要拿到“房屋产权证”还需要一个过程，“购房合同”完全可以作为产权证明。报道中还介绍了一些相关的情况：位于北京海淀区的“紫金庄园”，是一个有10幢居民楼的小区，自1999年建成入住以来，曾先后有多家物业公司进入，目前是由5家物业公司分别管理。4号楼先是由“万家祥和”管理，今年2月被一位姓李的业主“撵走”，后改由“世纪洁龙”管理。“世纪洁龙”的注册地在西城区，经理承认公司没有物业管理资质，但他解释为是“注册失误”所致，正准备到海淀工商部门办理有关手续。

    2002年3月进入小区的“祥云”，承担整个小区的供暖、绿化、热水供应等服务，所需费用（每年每楼约33万多元）由其他4家物业公司负责向业主收取。去年“祥云”曾多次催要，但“万家祥和”一直没交，今年又不知去向，“祥云”便转向现在管理4号楼的“世纪洁龙”催要，“世纪洁龙”认为去年的事与己无关，“祥云”表示将考虑停止4号楼的热水供应和冬季供暖。

    （二）我们试以《物业管理条例》和《业主大会规程》来进行评判：

    第一，虽然“物业管理区域的划分”还有待于省、自治区、直辖市制定具体的办法，但是，我们有理由认为，一个只有10幢楼的居民小区肯定只能是“一个物业管理区域”。根据《物业管理条例》第9条和第34条的规定，“紫金庄园”只能“成立一个业主大会”，“由一个物业管理企业实施物业管理”，所以，“紫金庄园”目前由5家物业公司分别管理和一幢楼一个业主大会（委员会）的现状，将不复存在。

    第二，根据《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”所以，在楼顶设置广告牌的广告费收入，不能由“世纪洁龙”单方决定，应当征得相关业主、业主大会的同意；而且是“一切收益归业主”，由业主决定如何使用，而不是“世纪洁龙”与业主共同“分享”。

    第三，“紫金庄园”4号楼的“万家祥和”被一位姓李的业主“撵走”，是一桩疑案。因为从“万家祥和”走，到“世纪洁龙”来，这中间的过程，不可能只是李业主一人的独自运作，不可能不被其他业主发现。但是，两个物业公司的更替毕竟是发生了，而且他们之间没有很好的交接。按照《业主大会规程》第17条的规定：“业主大会作出……选聘、解聘物业管理企业……的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”这就可以避免今后再发生一个业主炒掉一个物业公司的现象。但是，有一些问题还是没有能够得到很好的解决：

    一是关于“世纪洁龙”没有物业管理资质的问题。《物业管理条例》第32条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”第60条规定：“未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”因为这里没有规定无资质企业非法管理物业是否应当先停止管理、退出小区，而根据1995年颁发的《北京市居住小区物业管理办法》第18条：“未经房屋土地管理机关的资质审查而擅自承揽居住小区物业管理业务的，由房屋土地管理机关责令其限期办理资质审查；逾期仍不办理的，对其处以2000元至2万元罚款，并责令其停止对居住小区物业的管理。”也就是说，只有“逾期仍不办理的”，才“处以罚款”，才“责令其停止管理”。那么，“世纪洁龙”可以在无资质的问题曝光并接到“限期办理”的“责令”以后，再补办“资质”，就可以把非法变成合法，不受任何处罚，继续在小区进行物业管理，继续对杨先生实行报复。所以，希望在制定实施细则或其它相关制度时，能够明确规定：对未取得资质证书从事物业管理的，一经发现，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门先令其退出管理区域，然后再按《物业管理条例》第60条进行处罚。

    二是关于保安阻拦杨先生进楼的问题。保安受物业公司的指使，以“没有房屋产权证”为由阻止杨先生进楼，这是毫无道理的刁难。因为在北京市凡是买房、卖房、管房的人都知道，无论是现款买房还是贷款买房，都要从交清房款以后再经过几个月的办理过程，才能拿到“房屋产权证”，况且“房屋产权证”又不是随身携带的东西，不能当“出入证”使用。《物业管理条例》第47条虽然规定了“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”但是，保安人员依然可以打着“维护物业管理区域内的公共秩序”的旗号，以“没有房屋产权证”为借口，阻拦杨先生进楼。

    北京电视台的《第七日》，还有这样一个报道：一位女业主的汽车轮胎在自家小区被扎4次，经她连夜的蹲守，终于发现原来扎轮胎的竟是夜间巡逻的保安。保安不仅承认小区夜间被扎的轮胎都是他们干的，而且理直气壮地说：他们不交停车管理费，就该扎他们的轮胎。最后的处理结果，只是物业公司把这些保安解聘就完事了。