10月18日，德林园小区物业诉小区业主一案在大兴区红星人民法庭开庭审理。当天，德林园小区近百名业主赶往法院旁听，声援2名被告业主。在众多的物业公司与小区业主的纠纷、诉讼当中，德林园小区一案既非最大亦非最新，但反映出的物业公司与业主之间的矛盾却具有相当的普遍性。因此，本报邀请有关专家一起对我国物业管理制度中的有关问题进行讨论。

拒缴物业费不应作为维权方式

案件回放

德林园小区2004年6月开始入住，目前有603户业主。小区由开发商选定的前期物业管理公司——北京博爱物业管理有限公司（以下简称“博爱物业”）进行物业管理。该小区至今尚未成立业主委员会。

按照德林园小区前期物业管理合同的约定，小区的物业管理费为每月1元/平方米。本案中，原告博爱物业管理公司要求被告业主吴女士和付女士缴纳拖欠的物业费、供暖（冷）费和生活热水费等。

对此，两名被告业主表示，之所以不缴纳物业费，是因为物业公司严重违约在先。两名被告业主以物业公司违约在先、管理不善为由提出抗辩，同时以物业管理质价不符为据提起反诉，要求物业公司降低从入住至今的物业收费标准。

主持人：根据《物业管理条例》，业主有监督物业管理公司的权利，也有缴纳物业费的义务。业主认为物业服务有问题时，是否可以采取拒缴物业费的方式来维权？

金锦萍：物业管理合同的主体，一方是物业管理公司，一方是业主团体。物业管理合同是由业主团体签的，其结果应由业主团体承担，维权也应通过业主团体来进行。依据所签订的物业管理合同，业主如果认为物业服务质价不符，可以通过法律途径要求物业公司返还。但如果采取不缴纳物业费的方式，其实是损害了其他业主的利益，对其他缴费的业主是不公平的。

孟宪生：缴纳物业费或者准确地讲应叫做分摊物业费是业主的公约义务，同时也是法定义务。按照物权法理论，共有人分享权利的同时，应当分担义务。按照合同法理论，委托合同应当先付费用。总之，业主用拒绝交物业费的方式抗辩，于法于理都是不可取的。

舒可心：对于共有产权，拒缴物业费这种先履行抗辩权是业主大会的权利，单个业主处在业主群体之中，不能行使全体业主的权利。单个业主认为物业服务有问题，可以选择自己去法院，去维护自己的那份权利而不能拒缴物业费。

封波：物业费怎么交，是否拒交，只能由业主大会决定，授权业主委员会来执行，这是其一。其二，业主拒绝缴纳物业费会导致很多连锁反应，比如物业公司服务质量下降。这会伤害到其他业主的利益，对缴费业主来说是不公平的。

主持人：按照现行法律规定，业主对物业服务不满意，可以通过业主委员会与物业管理公司协商，或者选聘新的物业管理公司，但在业主委员会尚未成立的情况下，单个业主在不满意物业管理公司服务时应如何维护自己的权利？

孟宪生：业主的权利体现在物业管理的层面，就是共同管理权，只有通过业主大会才能行使。业主要行使物业共同管理权，就应当召开业主大会，成立业主委员会。

舒可心：即使业主委员会没有成立，也并不影响业主维权。在物业管理关系中，与物业管理公司协商的主体不只是业主委员会。业主委员会可以，居委会可以，德高望众的人可以，普通业主也可以。没有召开业主大会会议，不等于没有业主大会，业主大会从有业主起就一直存在。整个物业小区是共有财产，其所有人是业主大会。但是作为单个业主，不能擅自替其他业主主张权利。单个业主维权，只能维护自己的那份权利，无论如何无权行使集体的抗辩权。

开发遗留问题不由物业公司承担

案件回放

博爱物业经理杨先生强调，许多开发商遗留的问题没有解决，而这些并不在物业管理的范围内，物业公司只能是进行协调。对此，被告业主付女士认为，开发商和博爱物业关系很密切，应当承担相应责任。

主持人：本案被告认为开发商与前期物业公司关系很紧密。在法律上，开发商与前期物业管理公司是怎样一种关系？前期物业公司是否需要对开发商的遗留问题承担责任？

金锦萍：从法律上讲，开发商与前期物业管理公司是两个独立的法人。我国《物业管理条例》第24条规定了“建管分离”原则，要求住宅物业建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，以防止开发商与前期物业管理公司关系过于紧密。

根据我国《物业管理条例》第28条的规定，物业管理公司在承接物业时，对物业共用部分、共用设施设备有查验的义务。对于开发商遗留下来的一些房屋质量问题，如果是业主专有部分内的问题，业主不能找物业公司，因为对于专有部分，验收义务的主体是业主，而不是物业管理公司。而对于共用部分出现的问题，就需要看物业公司是否尽到了查验义务。如果一味地让物业管理公司为开发商遗留的问题买单，这对物业管理公司来说是不公平的。实践中，有的开发商撤离小区时，会委托物业管理企业处理遗留问题，但这种委托关系并不意味着开发商责任的转移。开发商的责任，最终应由开发商来承担。

孟宪生：不管开发商与物业管理公司的关系如何，如果物业公司与开发企业是不同的法人单位，就应当分别承担责任，除非另有担保协议。物业公司不应对开发企业交付房屋的质量瑕疵、权利瑕疵承担责任。但是，物业公司应当按照交接标准，履行公共设施、设备的检验责任，并将有关情况及时告知业主。

舒可心：开发商与前期物业管理公司的关系是委托关系。前期物业管理公司是否需要对开发商的遗留问题承担责任，取决于开发商与物业管理公司的合同。物业管理公司一方面根据与业主签订的物业管理合同维护业主的利益，另一方面，可以接受开发商的委托承担维修等责任，但维修费用不能从业主交的物业费里支出，因为这不是同一个法律关系。严格来说，业主与开发商是有利益冲突的，物业管理公司不能同时接受业主和开发商的委托，就像一个律师不能同时接受同案原告被告的委托一样，但目前我国相关法律中并没有对此的禁止性规定。