一、案件介绍

    程某是某小区的业主，2003年9月23日与开发商签订了《售房合同》，后直接从开发商处拿到了钥匙，正式入住小区。程某入住小区后，物业公司多次找其欲与其签订《前期物业管理服务协议书》，但都被程某拒绝。之后物业公司通知程某交纳物业管理费，但程某以未与物业公司签订任何合约为由，声称未欠物业公司物业管理费而拒交物业管理费。

    程某所居住小区的物业公司于2003年1月10日与该项目的房地产开发商签订了《前期物业管理委托合同》。该合同除一般的物业管理合同条款外，尚有以下特别条款：“第四款甲方(房地产开发商)的权利与义务第10条为：代表和维护产权人、使用人的合法权益，审核乙方(物业公司)与入住业主签订的物业管理合同：第五款乙方的权利和义务第4条为：乙方须在楼房销售时，派物管人员配合甲方与业主签订物业管理合同。”业主入住时，物业公司与大多数业主签订了《前期物业管理服务协议书》。

    2004年5月2日日，该项目业主委员会经市物业管理行政主管部门批准正式成立，2004年9月1日物业公司与业主委员会签订了《物业管理合同》。程某仍以自己未与物业公司签 订任何合约为理由拒交物业管理费。

    因部分业主不交纳物业管理费，2004年7月3日、7月16日，物业公司先后在小区公告栏公布了包括程某在内欠费业主的名单。同年9月3日，程某在小区电梯口张贴《公开信》，以讽刺、挖苦等口吻对物业公司工作人员进行评论，并表明自己不交费的理由。同年10月11日，物业公司在管理处公告栏贴出《特别公告》，意为由于程某不交管理费并对其工作人员进行污辱，决定停止对程某提供相关的物业管理服务，并将对其所欠费用通过法律诉讼的形式追缴。之后，双方矛盾无法调和。

    2004年10月20日，程某以物业公司在管理处公告栏公布其欠费为由向法院起诉，并请求：1．判令物业公司赔偿其名誉、精神损失人民币1元；2．判决物业公司在管理处粘贴《特别公告》的原址张贴向其公开赔礼道歉的告示：3．判决物业公司支付全部诉讼费。在原审过程中，物业公司则提起反诉：1．判令程某交纳欠交的物业管理费：2．在小区公告栏以《公开信》的方式向物业公司赔礼道歉；3．诉讼费由程某承担。

    在法庭上，程某出具2003年9月23日其与房地产开发商签订的《补充协议》。该《补充协议》主要内容为：房地产开发商给予程某减免一年物业管理费的优惠待遇。但值得怀疑的是，程某以前一直未出具且未提及此《补充协议》。

    关于名誉侵权的判决结果，因篇幅所限，不再列举。对于程某是否应交物业管理费的问题，法院《判决书》的主要内容为：在程某与物业公司之间因前期物业管理费的交纳问题而引发的纠纷中，物业公司应向程某出具收取该费用的直接充分证据。物业公司与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》时，依据国务院公布的《物业管理条例》第二十五条之规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业管理约定的内容”。本案中，房地产开发商与程某签订的房屋买卖合同不包含物业公司与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》的内容，而是签订了内容为减免管理费的《补充协议》，程某据此认为自己无须向物业公司交纳物业管理费用，因此不欠物业公司费用。同时，在物业公司与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》中也规定，物业公司在楼房销售时，派物管人员与入住业主签订物管合同。根据以上约定内容，物业公司在业主入住时与大多数业主签订《前期物业管理服务协议书》并向他们收取前期物业管理费是合法的。但程某与物业公司未签订《前期物业管理服务协议书》，物业公司仅凭与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》向程某收取物业管理费的依据不足。

    二、案件评析

    以上案件折射反映出如下问题：

    1．物业公司向业主收费的法律依据是什么

    程某不交物业管理费的依据以及法院判决物业公司向程某收取物业管理费依据不足就是因为程某个人未与物业公司签订《前期物业管理委托合同》。那么，在前期物业管理过程中，是否物业公司一定要与程某签订《前期物业管理委托合同》呢?答案是否定的。也就是说，在前期物业管理期间，物业公司没有必要与程某签订《前期物业管理委托合同》(注：《前期物业管理委托合同》即现在所称的《前期物业管理合同》，前者为较早期的合同版本，两者实质为上是一回事)，程某也无权利要求物业公司与之签订《前期物业管理合同》。根据国务院《物业管理条例》的精神及目前物业管理行业的通常做法，在前期物业管理阶段，签订《前期物业管理合同》的主体是房地产开发商与物业公司，即房地产开发商代表未来小业主的利益与物业公司签订《前期物业管理合同》。业主对《前期物业管理合同》的具体内容无修改权，并应无条件执行。因为一般《前期物业管理合同》在售房前已签约，在售房时予以公示。如《前期物业管理合同》的条款不违反其原则、精神，购房者如对《前期物业管理合同》的条款不满意或持反对态度，该业主可以不买房。如在此种情况下，购房者仍然买房，则视其已对《前期物业管理合同》的条款给予了认可。《前期物业管理合同》已通过合同方式对项目的管理者、收费标准、物业管理服务质量等给予的规定，是物业公司向全体业主或住户收取物业管理费的法律依据。在前期物业管理阶段，只要物业公司与房地产开发同签订了《前期物业管理合同》，物业公司向业主收取管理费就有了法律保障，《前期物业管理合同》即对所有业主产生相应的法律效力。物业公司是否与业主签订其他合同，如《前期物业管理服务协议书》以及《业主临时公约》等，都不影响其收费的合理性。

    本案中，在前期物业管理阶段结束、小区业主委员会成立后，物业公司与业主委员会签订了《物业管理合同》。该合同也明确了物业管理单位、收费标准、交费方式以及物业管理服务质量等内容。这是物业公司向业主收取物业管理费的法律依据。签订此合同的主体是物业公司与业主委员会。业主委员会是通过业主大会，经过物业管理区域2／3以上投票权的业主同意并代表全体业主与物业公司签订《物业管理合同》的，因此，此合同不但具有法律效力且其条款对所有业主生效，少数对《物业管理合同》持反对或弃权票的人，例如像本案中的程某都须无条件遵守。