简述：

本案当事人为方便孩子上学，为接送其孩子上学便利之需，委托中介居间购买系争房屋，并在签约前与中介工作人员核对过相关路程时间，得到中介保证后签订居间合同。但实际测算发现路程远远不止20分钟，于是要求解除合同并主张中介赔偿损失。虽无书面承诺，但法院从当事人购房目的角度分析，作为对房屋路程距离具有明确要求的买受方，其不可能在该购房条件未得到居间方任何保证的情况下，即签约并支付意向金，最终支持了购房人的诉讼请求。

某富公司与马某某居间合同纠纷一案二审民事判决书
上海市第一中级人民法院

民事判决书
（2011）沪一中民二（民）终字第453号

上诉人（原审被告）某富公司。
被上诉人（原审原告）马某某。
委托代理人郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。
上诉人某富公司因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一(民)初字第32281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月11日受理后依法组成合议庭，于2011年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人某富公司的委托代理人王杰，被上诉人马某某的委托代理人郑昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，马某某因其孩子就读于上海市东平路小学，为接送孩子就读之需，2010年9月11日经某富公司介绍，马某某（签约乙方）与案外人季敏（签约甲方）及某富公司（签约丙方）签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定：乙方以人民币120万元（以下款项所涉币种均为人民币）购置甲方出售的坐落于上海市浦东新区上南路3827弄1号104室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为60.77平方米；乙方在甲、乙双方签订协议后三日内补足定金5万元，乙方首期支付房款80万元（含定金5万元），余款40万元在签订买卖合同后七日内，由乙方向银行贷款支付；乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元，在丙方收到意向金三日内乙方不得解除对丙方的委托，也不得收回意向金；甲方同意上述买卖条件并签订协议，则乙方同意将意向金转为定金，由丙方转付甲方。同时，该协议还就相应的违约条款进行了约定。

马某某签订上述协议后，即向某富公司支付意向金2万元，并要求某富公司工作人员陪同其核实系争房屋与上海市东平路小学之路程距离。当马某某发现该房屋与上海市东平路小学路程时间已远远超过二十分钟后，即要求解除上述居间协议，并要求某富公司返还购房意向金2万元，但遭某富公司拒绝。

2010年10月马某某诉至原审法院，要求某富公司返还购房意向金2万元。某富公司不同意马某某的诉请并辩称，购房时双方并未约定所购房屋与马某某的孩子就读学校之间的距离；该公司将意向金转交给出售人季敏后该意向金自动转为定金，马某某未按协议约定购买系争房屋已构成违约；意向金已为案外人季敏占有，该公司不应承担返还责任。

原审另查明，某富公司在季敏签订《房地产买卖居间协议》后，向其转交了马某某交付的购房意向金。

原审中，由于马某某交付给某富公司的购房意向金2万元已由某富公司作为定金转交给出售方，为此原审法院向马某某予以释明，后马某某变更诉讼请求，要求某富公司赔偿经济损失2万元。

原审认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案存在两个争议焦点：

其一，马某某与案外人季敏是否系在某富公司居间下同时签订《房地产买卖居间协议》及某富公司是否在马某某核实系争房屋路程距离前已将意向金2万元作为定金转交给季敏。原审中，某富公司虽在第二次庭审中提供了证人薛福青（系该公司工作人员）的证词，证实马某某与季敏在某富公司居间下同时在某富公司处签订了《房地产买卖居间协议》，且在马某某核实系争房屋路程距离前某富公司已将意向金2万元作为定金转交给了季敏。然马某某对证人薛福青的证词存有异议，并称其在签订上述协议时季敏既不在场也未在该协议上署名。对此原审认为，证人薛福青系某富公司员工，故与本案处理结果具有利害关系；其证词内容不仅遭马某某否认，且与某富公司在第一次庭审中的陈述相悖。据此，对于证人薛福青的证词不予采信。应当确认马某某关于签订《房地产买卖居间协议》时季敏不在场，并未在该协议上署名之所称，且马某某在核实系争房屋路程距离前该意向金2万元仍为某富公司占有。

其二，马某某在购置系争房屋时是否提出所购房屋需与其孩子就读学校的路程距离在20分钟内。虽然系争《房地产买卖居间协议》上未明确约定马某某所购房屋与其孩子就读的上海市东平路小学的路程时间需在20分钟内，但是双方在庭审中均认可某富公司在马某某签约时与其核实路程距离时曾告知马某某系争房屋与其孩子就读的上海市东平路小学的路程约20分钟。据此，可以确信马某某在签订居间协议时确曾提出要求所购房屋与上海市东平路小学的路程约20分钟。根据本市道路交通状况，马某某欲购置的系争房屋难以在20分钟内到达上海市东平路小学，而某富公司未履行如实告知义务。况且，马某某在发现系争房屋难以在20分钟内达到上海市东平路小学并进行实地核实时，曾要求某富公司暂缓将意向金转交给出售方，但某富公司不仅未根据马某某的要求采取补救措施，反而通知出售方在居间协议上签字并转交了意向金，从而造成马某某相应经济损失的发生。鉴此，某富公司在本次居间活动中存在过错，且该过错行为与马某某的损失存在直接因果关系。现马某某据此要求某富公司赔偿经济损失2万元，于法有据且理由正当，应予支持。

原审法院审理后于二〇一〇年十二月三十日依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条之规定，作出判决：某富公司应自判决生效之日起十日内赔偿马某某人民币2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元，减半收取计人民币150元，由某富公司负担。

判决后，某富公司不服，上诉于本院称：一、上诉人原审代理人并非经办人，对于双方是否当面签约该节事实并不清楚，故在原审第二次开庭中为查明事实，上诉人直接申请经办人薛福青出庭作证。然原审法院却以薛福青的证词与上诉人的说法有冲突且双方存在利害关系为由未予采信，而单方采纳了马某某的讲法，但事实并非如马某某所述。签约时马某某与出售方均在场，上诉人系当着马某某的面将意向金转交给出售方。二、马某某并无任何证据表明上诉人曾保证房屋路程距离在20分钟之内。马某某在支付了意向金后，因世博期间打车延时而提出不再购买房屋，但当时上诉人已经将意向金转付给出售方，为此上诉人也尽力与出售方沟通退还事宜，但遭到出售方拒绝。根据居间协议第四条规定，马某某在三日内不得解除委托，现马某某违约应承担对其不利的后果。综上，要求撤销原审判决，改判驳回马某某在原审中的诉请。

被上诉人马某某辩称：被上诉人与出售方从未见过面。因某富公司在签约前保证系争房屋距离位于淮海路的学校车程不超过30分钟，甚至20分钟就可到达，故被上诉人在居间协议上签字并支付了意向金，当时出售方并不在场，更未在协议上签字。之后被上诉人立即由业务员陪同打的去学校。在路上，被上诉人就因路程远远超出某富公司预见的20分钟之内而表示不买房屋了。然某富公司在明知被上诉人不愿意购买系争房屋的情况下仍将意向金转交给出售方，故要求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案争议焦点在于上诉人某富公司在被上诉人马某某签约前是否就系争房屋路程距离作出过保证以及某富公司将意向金转交给出售方是否存在过错。

关于争议焦点一，马某某为接送其孩子上学便利之需，委托某富公司居间购买系争房屋，并在签约前与某富公司工作人员核对过相关路程时间，对此双方并无争议。从马某某的角度来分析，作为对房屋路程距离具有明确要求的买受方，其不可能在该购房条件未得到居间方任何保证的情况下，即签约并支付意向金；况且，签约后马某某即要求某富公司工作人员陪同其前去核实房屋的路程距离，若某富公司在签约前未就上述购房条件予以保证，则马某某完全可以要求某富公司先陪同核实路程距离，再签订居间协议并支付意向金。因此，虽然在某富公司提供格式文本的系争《房地产买卖居间协议》上未明确注明上述路程时间方面的购房条件，但可以认定马某某就是基于对居间方上述保证的信任才签订了《房地产买卖居间协议》并支付了意向金。某富公司上诉认为其从未保证系争房屋距离马某某孩子学校之路程在20分钟之内，与事实不符，本院不予采信。

关于争议焦点二，根据本案所查明的事实，当马某某在某富公司工作人员陪同核实路程并发现时间远远超过20分钟时，立即要求某富公司解除上述居间协议并返还意向金。而某富公司不仅未积极采取补救措施，反而通知出售方签约并将马某某支付的意向金2万元转交给出售方，促使意向金转为定金而导致马某某损失。因此，某富公司的行为具有明显过错。马某某现起诉要求某富公司赔偿损失2万元，于法不悖，原审对此予以支持，当属正确。某富公司上诉认为在马某某提出解约前其已将马某某支付的意向金转交给出售方，但并未就此提供相关的证据予以佐证，本院对此不予采信。

综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人某富公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币300元，由上诉人某富公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  孔美君

代理审判员  翟从海

代理审判员  毛焱

二○一一年三月十四日
书记员  吴晔