简述：个体户向二房东借商铺经营，并对商铺进行了装修。不料，二房东被产权人告上法庭，判决解约。为收回房屋，产权人断水断电，商户受牵连，向二房东索赔无果，甚至押金被扣。个体户无奈诉至法院，但由于商铺已经被清空，无法评估装修价值，法院酌情确定损失数额，个体户终获赔偿。

昌某娣与上海承源企业发展（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2009）浦民一（民）初字第26494号

原告昌某娣，女，1971年8月18日出生，汉族，住上海市宝山区罗店镇远景村东小53号。

委托代理人李国东，上海某某律师事务所律师。

委托代理人段晴，上海某某律师事务所律师。

被告上海承源企业发展（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区航津路658号8层。

法定代表人张存灯，总经理。

委托代理人吴刚，上海市某星律师事务所律师。

原告昌某娣诉被告上海承源企业发展（集团）有限公司（以下简称承源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌某娣的委托代理人李国东、段晴，被告承源公司的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告昌某娣诉称，2008年10月22日，原、被告签署《店铺/专柜租赁合同》，原告承租被告位于上海市浦东新区崂山路704号承源广场B－22商铺，租期自2008年11月30日起至2011年11月30日止，月租金人民币（以下同币种）3,449元。合同签订后，原告支付了租金10,347元、押金6,898元。经被告同意，原告对商铺进行了装修，花费了装修费用。后因被告未履行签订合同时的承诺，2009年2月3日双方又签订了《补充协议》，将租金调整为2,070元。但之后被告仍未依约定履行义务，且未及时向房屋产权人支付租金，产权人多次停水停电，原告日常经营陷入瘫痪，造成重大经济损失。期间，承源广场曾出现停电及电梯停运。鉴于被告的违约行为，原告起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《店铺/专柜租赁合同》；2、被告返还押金6,898元；3、被告赔偿原告装潢费5,000元；4、被告赔偿原告经济损失5,000元。

被告承源广场辩称，被告并未违反合同约定，不存在违约行为。原告未按约定支付租金，存在违约行为，被告保留起诉的权利。双方租赁合同已于2009年12月14日到期，不存在解除问题。合同履行期间，被告已经投入广告费用，也未出现停电和电梯停运的情况，直至合同到期后才停止水电供应。故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2008年10月22日，原、被告签订一份《店铺/专柜租赁合同》，约定被告将坐落于上海市浦东新区崂山路704号承源广场B－22商铺出租给原告，月租金3,449元。合同签订后，原告向被告支付了三个月租金10,347元和履约保证金6,898元，并入驻装修。

2009年2月，原、被告签订《补充协议》，约定租赁期限变更为2008年12月15日至2009年12月14日，租金变更为原《店铺/专柜租赁合同》的60％，即每月2,070元，押金不变。原告于2009年2月15日前支付六个月租金12,420元，原告原先已支付租金10,347元，余额2,073元于2009年2月15日前汇入被告帐户，以后按照每三个月支付一次，先付后用，租金支付日为上期租金到期前20日内。被告承诺在该年度再投入8万元进行广告推广。就原合同铺位，原告有优先承租权。经原、被告确认，原告已支付了六个月租金。

另查，涉案的崂山路704号等房屋系被告向案外人上海新悦投资管理有限公司（以下简称新悦公司）承租。因被告未按约支付2009年2月1日起的租金，双方产生纠纷，新悦公司于2009年3月向本院提起诉讼要求解除合同等。该案经本院审理后，于2009年10月判决确认双方合同于2009年4月27日解除，被告将房屋返还新悦公司等。后被告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后维持一审判决。

审理中，原告提供了一张装修费发票，证明其投入装修费用13,000元。被告曾向本院申请对原告的装修进行评估，但被告未按指定时间到场，又因评估人员未能进入现场，致评估不成。后本院至现场进行了查看，发现涉案的承源广场目前由新悦公司聘请的物业公司控制，现场基本已清空，因商铺号牌等难以辨认，无法确定各小商铺的具体位置，但可见大部分商铺有墙纸、灯具、门头广告等装修痕迹。

经本院释明，被告表示涉案商铺已经由新悦公司收回，不需要法院再判决原告将房屋返还被告，对原告欠付的租金和水电费保留诉权，不要求在本案中处理，但不同意返还履约保证金。

以上事实，有《店铺/专柜租赁合同》、《补充协议》、存款凭证、发票、收据及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。在原、被告的租赁期限内，被告与新悦公司之间的租赁合同解除，原、被告之间的租赁合同丧失履行基础，亦应予以解除，故原告要求解除合同的诉请依法应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经本院释明，被告不要求在本案中处理租金和水电费问题，并以此为由拒绝返还租赁保证金，显然违背诚实信用原则，故本院对原告要求被告返还租赁保证金的诉请予以支持。原告提供的装修发票真实性难以确认，目前也无法对装修价值再行评估，但根据现场情况，原告确实投入了一定的装修，本院综合本案实际情况，根据公平合理的原则，酌情确定被告应赔偿的装修损失数额。原告要求被告赔偿其他经济损失，未提供证据证明，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告昌某娣与被告上海承源企业发展（集团）有限公司之间的《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》；

二、被告上海承源企业发展（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告昌某娣履约保证金6,898元；

三、被告上海承源企业发展（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告昌某娣装修损失2,000元；

四、驳回原告昌某娣要求被告上海承源企业发展（集团）有限公司赔偿经济损失5,000元的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费222元，由原告昌某娣负担172元，被告上海承源企业发展（集团）有限公司负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长  张卓郁

审判员  黄政

人民陪审员  马顺山

二Ｏ一Ｏ年十月十二日

书记员  许瑞芬