近日，江西省南昌市西湖人民法院判决了一起房屋租赁合同的纠纷案，法院认为出租方提供不符合约定的租赁物，存在重大违约，但并没有构成根本性违约。上海合同律师指出区分一般违约和根本违约的关键在于违约行为是否导致合同不能继续履行，导致合同相对方的合同目的不能实现。

法院经审理查明：2018年4月，被告1某产权交易所发布《信息披露公告》，载明：以现状挂牌被告2某中心原办公楼，以整体打包方式进行公开招租，租期5年。原告某酒店于2018年5月提出书面申请，申请承租涉案房屋，并按公告要求交纳了交易保证金人民币30万元至被告1某产权交易所。2018年5月22日，被告1某产权交易所发布《受让人资格确认通知》，通知原告具备该项目受让人资格。后租赁房屋交付时，原告发现租赁房屋现状与招标出租的状况不符，房屋内原有20余台空调被原承租方拆除，房屋吊顶和消防管网等也存在一定程度的损坏。原告认为被告2某中心不能按招标公告约定交付房屋，导致合同目的无法实现，故未与被告2某中心签订正式的租赁合同，并于2018年7月11日向被告1某产权交易所发函，申请退回30万元交易保证金未果。原、被告因此产生纠纷，原告遂诉至法院，要求被告1、2共同返还保证金30万元。一审法院认为，依《合同法》第60条第l款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予以认可，双方应按照约定全面履行自己的义务。涉诉房屋内装修及物品虽然有一定程度的损坏以及空调被拆除等，但尚不构成根本性违约，并不必然导致合同无法履行，原告可与被告2某中心沟通租赁房屋内部装修及空调拆除问题，再行决定合同是否继续履行。对租赁合同未能实际履行，导致租赁物造成一定时间的闲置，产生了一定的租金损失，双方均负有责任。法院院酌定原告承担30%的次要责任，被告承担70%的主要责任。原告责任部分，被告2某中心有权扣除一部分保证金作为补偿。故法院最终认定被告2某中心应返还原告某酒店保证金21万元，因保证金由被告1某产权交易所保管，故由被告1某产权交易所直接给付原告某酒店即可。据此，一审法院依法判令：被告1某产权交易所退回原告某酒店交易保证金人民币21万元，并驳回原告其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，并按照判决履行完毕，做到了案结事了。

上海合同律师表示：本案中，被告作为出租方，没有按照合同的约定提供出租房，但是并没有导致租赁合同不能完全履行，承租人仍然可以承租房屋，合同没有必要解除，但是被告仍然需要承担一定的违约责任。

《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

沪律网提示：根本违约，是指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为将导致合同相对方的合同目的落空的违约方的严重违约行为。当事人一方迟延履行其主要债务，还不能称之为根本违约，只有当其迟延履行的行为致使合同相对方合同目的不能实现时，才可将之称为根本违约。