在合同签订后，当事人都应当按照约定全面履行自己的合同义务，否则对方有权追究相应的违约责任。近日，江苏省苏州市吴江区人民法院就审理了这么一起案件，卖房人因为任性违约，吃了一张97万余元的“罚单”。上海房产纠纷律师在此提醒到，房屋买卖合同标的的数额往往都很大，一旦违约，承担的违约责任会很重。

2015年12月，施某意欲出售一套拆迁安置房，便找到中间人孙某，在其提供空白的房屋买卖合同上的出卖人处签字，载明出售该套房屋。2016年1月，在该合同价款47万元、付款方式、违约责任等内容经他人填写完毕之后，翁某作为买受人在合同上签字确认。随后，翁某先后通过孙某向施某转交37万元，向动迁办转账10万余元。2018年3月，翁某在动迁办手续完成后准备拿房时，却发现房产登记的是施某妹妹小施的名字，而并非施某的名字。翁某多次催促施某通知其妹妹配合办理收房无果后，一纸诉状将施某起诉至法院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求施某返还购房款47万元、赔偿房屋差价损失139万余元。施某则认为，一方面，当初其卖房时，中间人孙某并未向其明确买受人的信息，后因其没有时间处理售房事宜，便在孙某提供的空白合同上签字后交由孙某处理，其与翁某之间的房屋买卖合同并未成立生效；另一方面，该房屋至2017年12月才可以办理结算手续，其根本不知道房款支付至动迁办的事情；另外，该房屋系拆迁安置房，被安置人员包括其多个家庭成员，其父亲也不同意出售该房屋，其个人对于该房屋没有处分权。故其认为其无需赔偿翁某的各项损失。法院经审理后认为，施某在孙某提供的空白合同上签字，可视为其与孙某之间形成委托合同关系，孙某为处理委托事务所作出的行为对施某具有约束力；且施某在其签署空白合同后，在合同条款尚未达成一致，对于谁是买房人尚不知晓的情况下，即收取了孙某转交的37万元房款，在翁某多次催促其至动迁办收房时，亦未对房屋价款提出异议，故视为其对受托人即孙某的行为予以认可；另外，施某在孙某提供的空白合同上签字后交由翁某签字，且房款亦由翁某转账给孙某后转交施某，翁某有理由相信孙某有权代施某处理房屋买卖事宜。故该房屋买卖合同合法有效，对双方具有约束力，施某应按照合同约定承担相应法律责任。现该房屋系拆迁安置房，且存在其他共有人，施某已明确表示其他共有人不同意出售该房屋，无法发生物权变动的效力，故翁某可以要求解除双方之间的房屋买卖合同，施某应将已收取的房款37万元应返还翁某，另10万余元翁某可自行前往动迁办公室办理返还事宜。另外，根据房产评估公司的评估报告，该房屋价值已增至186万余元，与原房款相差139万余元。既然房屋买卖合同无法继续履行，施某的违约行为已经给翁某造成了损失；但翁某在合同签订过程中明知涉案房屋具有其他共有人，但却未要求其他共有人签字，亦存在一定过错，应自行承担30%的责任。最终，法院根据案件实际情况，判决解除双方之间的房屋买卖合同，并判令施某退还翁某购房款37万元、赔偿房屋差价损失97万余元。

上海房产纠纷律师表示：本案中孙某作为受托人，其签订的房屋买卖合同实质上是在委托人施某和第三人翁某之间形成，因此施某受到房屋买卖合同的约束。施某在卖房时没有告知翁某房屋的其他共有人不同意出售该房屋，造成翁某财产上的损失，翁某需要承担违约责任。

《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

沪律网提示：本案中因为房屋的其他共有人不同意出售该房屋，施某出售房屋属于无权处分，而翁某作为善意的买方，因房屋尚未完成过户，也不能主张善意取得房屋的所有权，因此法院判决解除买卖合同是正确的，但是施某仍然要承担赔偿房屋差价损失的违约责任。