物业用房被开发商卖掉了
业委会诉请折价款购房获支持
小区的物业用房竟然被开发商作为商品房卖掉了!业委会在诉请恢复被驳回的情况下，又以支付折价款购置物业用户为诉请将开发商告进法院。日前，闵行区法院作出上海某实业发展公司在小区附近购置与原物业用房面积、单价相近的房屋两套，交华丽小区业委会，如逾期不履行，则有实业公司支付折价款426万余元，由华丽小区业委会自行购买作为物业管理用房的一审判决。
要求折价购置物业用房
2001年8月17日，区规划局颁发许可证，许可建造华丽小区商品住宅。在核准图纸中载明，该小区有两套房屋为物业管理房。除上述商品住宅外，批准建设的工程项目还有商场、地下室、室内车库、地下人防车库、老年活动中心、水泵房、农贸市场等公建配套用房。2002年至2004年期间，开发商在取得商品房预售许可证后，将原系物业用房的两套房屋卖掉。2007年6月，华丽小区业委会成立，小区物业公司在非机动车库中办公。为了维护业主的合法权益，业委会于去年4月起诉要求将两套已卖房屋恢复为物业用房。法院以上述房屋已实际转让，受让人合法权利应受到保护为由驳回了诉讼请求。嗣后，小区业委会召开业主代表大会，决议要求如不能恢复上述房产为物业用房的，开发商应以给付以市场价折价赔偿。故将开发商告上法庭，现要求判令开发商将面积250.88平方米的两套物业用房予以恢复或支付购买物业用房的市场折价款476万余元。
辩称在别处已有相关用房
开发商不同意诉讼请求。称两套房屋的性质均为可销售房屋，并非物业用房。华丽小区业委会对规划许可的认识有错误，其实在规划时是没有物业用房的存在，华丽小区只是当地大型小区的一部分，华丽小区在一街坊，而物业用房设立在四街坊。本公司不但缴纳了公建配套费，里面包括了物业用房，且取得了住宅的销售许可权利。另外，华丽小区业委会的诉讼请求，法院已作处理，故应裁定驳回。另外，本公司不是争议房屋的开发商，仅是参建商。设计施工图没有物业管理用房。依据上海市标准一街坊没有单独设立物业管理配置的要求，华丽小区业委会不具备享受赔偿的主体资格。
规划许可证所规定应予执行
法院认为，区规划局系受开发商申请，向开发商颁发的建设工程规划许可证，除了开发商之外，其他人不享有该许可证确定的开发建设的权利，故开发商辩称其不是开发商，明显与事实相悖，不予采信。开发商作为华丽小区的开发建设单位，有义务为小区提供配套物业管理用房。在其向规划局提交的设计图上，明确有物业管理用房两套，在施工图经规划局核准后，就成为建设工程规划许可证的组成部分，开发商不得随意更改规划图纸，正如开发商在庭审中陈述的一样：“小区配套设施功能的制定是规划局说了算，开发商没有权利去更改”，故开发商应当根据规划要求提供配套物业管理用房作为小区物业公司办公和业主委员会办公用房，现华丽小区业委会要求开发商履行交付物业管理用房义务的诉讼请求，应予支持。法院于2009年8月12日判决驳回业委会的上述诉讼请求，并非业委会之诉于法无据，而是争议房屋已售，只是为了保护购房人的合法权益才驳回了诉讼请求。现业委会要求折价赔偿，不存在重复诉讼，开发商要求驳回诉请之主张，与法不符，不予采信。综上，业委会要求开发商折价赔偿购买物业管理用房费用的诉讼请求，应予支持。经评估，结论为涉案房屋单价为每平方米1.7万元。据此，法院作出了上述判决。
