小区建筑物楼顶平台权属以及诉权问题的案例解析

　　位于福州市晋安区王庄街道福马路的一个小区05-06单元业主共有14户共用一部电梯，2001年，业主在购房时怀开发商签订的商品房买卖合同中约定：商品房所在楼宇的屋面使用权除消防通道及消防平台和其他设备通道外归顶层业主所有。2008年，其中一位业主王某拆除了电梯房正门的正面墙体、木门、铝合金窗户后，又在墙体线处砌窗，并设置铁门，封闭了电梯间通道，完全改变了电梯间的内部布局，同时又破坏了电梯间的右侧墙体，并增设了一道门，经过其对电梯间的一系列改动，获得了一间只有他才享有的房间，其他业主以王某的行为侵犯了其他业主对电梯间享有的共有与共同管理的合法权利为由诉至法院。

　　所有权问题：

　　对于楼顶平台的所有权归属，是属于全体业主共有还是建筑物区分所有权人专有，在继《物权法》施行后，2008年施行的《住宅专项维修资金办法》以及2009年出台的相关司法解释，已明确屋顶等基本结构部分属业主共有，且为法定共有。业主改建电梯房后据为已有，系违反的法律规定。

　　以上是在办法以及司法解释相继施行后适用而得出的结果，该司法解释附则部分规定因物权法实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释，但如本案，实施的行为是在解释颁布之前，这时就涉及屋顶平台的所有权属问题，是属于建筑物区分所有中的专有部分，还是共有部分，颇具争议。在生活实践中，楼顶平台的情况比较复杂，对于楼顶平台的所有权，有的是由开发商保留其所有权，有的是开发商在出售房屋时附带出售给业主或附赠给业主，有的则约定为业主共有。本人认为，对建筑物区分所有中的专有认定，不管是根据通常所说的“壁心说”还是以表面粉刷层分析界定所有权，根据楼顶平台的构造特点以及功能使用上看，楼顶平台都应认定为共有部分，其不能成为顶层区分所有权人的专有部分所有权的客体，而应属于业主共有部分。基于此，我认为，开发商与某个业主约定的楼顶平台归一方所有的约定应属无效，在所有权归全体业主所有的前提下，全体业主通过规定的程序可以将使用权转让给某个业主使用，当然要在不影响公共利益的前提下。此时，若有的业主不愿意将楼顶平台的使用权转让给他人用时，该如何处理呢，根据物权法规定，对屋顶的使用应尊重各业主的意志决定，若业主不同意将使用权转给他人使用时，其可按自己持有的份额使用该平台

　　诉权问题：

　　如上述，若建筑物区分所有权中的专有权人在平台上违章搭建房间等，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求该侵权人承担侵权责任。但在业主大会或业主委员会不依法起诉时，此时各别业主有无起诉权利呢?根据物权法第八十三条第二款，本人认为各别业主对侵害了自己的对共有部分财产共有和管理的合法权益，也可以以自己的名义依法向人民法院起诉。