居民住宅小区的外墙面所有权属于谁?

　　一、案情简介

　　李某辉、王某军、张某伟住在某住宅小区。三人的自有住房均在该小区临街楼房的三层，彼此相邻。临街楼房的一、二层被建设银行XX分理处购买，用于分理处办理储蓄存款等银行日常业务。2007年11月6日，分理处与李某辉、王某军、张某伟三人签订合同，约定分理处在李某辉、王某军、张某伟三人拥有所有权的房屋的外墙面上挂上建设银行的招牌，每年支付租金2万元。租金从2008年1月1日起开始支付。

　　2007年12月，分理处在李某辉、王某军、张某伟的房屋的外墙面上挂上了建设银行的广告牌。2008年1月1日，分理处支付了2万元租金给李某辉、王某军、张某伟三人。小区业主委员会知道此事后，要求李某辉、王某军、张某伟三人将租金交给小区业主委员会。李某辉、王某军、张某伟三人不同意，认为出租自家房屋的外墙面，所得收益自然归他们三人所有。业主委员会认为，小区的外墙面属于业主共有，即使在李某辉、王某军、张某伟三人住房的外墙面上做的广告，收益也不能仅有他们三人所得，而应当由小区全体居民所有。由于双方不能达成一致意见，在该小区居住的全体业主共100户向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决每年的租金收益归小区全体业主。

　　二、法院裁判情况

　　一审法院认为，建设银行的广告利用的是李某辉、王某军、张某伟三人房屋的外墙面，没有利用其他业主房屋的外墙面，所以其他业主无权取得该笔租金收益，如果其他业主取得该笔租金收益，对李某辉、王某军、张某伟三人不公平，于是，作出判决，驳回了原告的诉讼请求。

　　原告不服该判决，向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。

　　二审法院经审理认为，小区的外墙面属于全体业主共有，虽然建设银行的广告牌挂在了李某辉、王某军、张某伟三人住房的外墙面上，但该笔收益应当由小区全体业主享有，而不应该仅由李某辉、王某军、张某伟三人享有。二审判决撤销一审判决，改判支持了原告的诉讼请求。诉讼费由李某辉、王某军、张某伟三人负担。

　　三、主要观点及理由

　　《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分意外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”专有部分如何界定，专有部分以外的共有部分如何界定，物权法对此并有作出明确规定。这就增加了本案的处理难度。因此，要正确处理本案，必须对业主的专有部分和共有部分进行符合物权法立法原意的界定。

　　关于专有部分的定义，学理上通说为壁心和最后粉刷表层说，即“专有部分之范围应分为内部关系与外部关系分别而论。于区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物之维持、管理关系上，专有部分仅包括至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层之粉刷之部分，但于外部关系上，尤其是对第三人(如买卖、保险、税金等)关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线”。我们认为，根据该学说，其标准应当看是否具有构造和利用上的独立性，能否成为单个业主所有权的标的物。也就是说，专有部分是指能够登记为单个业主所有的建筑物内的住宅、经营性用房等为业主的专有部分，对此没有争议。那“特地空间”指的是什么呢?我们认为，主要是指地下车库的车位和商场的摊位。地下车库的车位，多数就在车位上画了四条线，没有四壁，不是封闭的，与房屋有四壁、完全封闭不同。商场的摊位有的没有壁，有的有壁，但一般也没哟封闭，与房屋也不同。这仅仅是物理上的区别，但与住宅、经营性用房一样，地下车位的车库和商场的摊位主要能办产权证，也属于专有部分。上述标准实际上可以简化为一个标准，即能否在不动产登记簿上登记为业主所有权的标的物。可以登记的，为专有部分，如北京市某小区几楼几单元几室。

　　那么，能不能由单个业主分别对与其专有部分紧密相连的外墙面享有所有权呢?我们认为不能。理由在于，第一，根据建筑物区分所有权的法理即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面显然是超过壁心的，故外墙面不能归单个业主单独所有，只能归全体业主共有。第二，对外墙面的权属进行这样划分，也有利于更好地利用外墙面。因为单个业主的外墙面面积很小，大多数情况下不能有效利用。如果归全体业主共有，面积很小的单个业主的外墙面就能连起来，面积就比较大，就能够很好地被利用，符合物权法物尽其用的原理。第三，在登记机关的不动产登记薄上，也不可能将特定房屋的特定外墙面登记为单个业主所有。根据《物权法》第16条的规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。根据以上理由，本案中李某辉、王某军、张某伟主张自己房屋的外墙面属于个人的观点没有法律依据，不应予以支持。既然小区房屋的外墙面不属于单个业主所有，那只能属于小区的全体业主了。

　　需要说的是，有一种观点认为，小区的外墙面原则上属于业主共有，但如果根据规划设计文件的规定，某一专业部分的外墙面只能属于单个业主使用，其他业主无法使用，单个业主的使用也不可能给小区其他业主再支付费用，则该外墙面属于单个业主。这主要指的是小区一、二楼是商铺，售价本来就比小区的其他楼层高很多。既然是商铺，商户就很可能在自己购买的商铺的外墙面上做广告。如果商户在自己购买的商铺的外墙面做广告还要给小区全体业主支付租金，于情于理于法都不通。所以解释上宜认为这部分商户的外墙面的所有权属于商户。我们认为，根据小区外墙面只能归全体业主共有的上述三点理由，这一观点不能成立。该观点中谈到的是一、二楼商铺可以无偿使用外墙面属于“合理使用”的范畴，与外墙面的权属是两个方面的问题，不宜混淆。关于独栋别墅的外墙面的归属，我们认为，应当属于独栋别墅的所有权人。

　　上文谈到的合理使用，是一个十分重要的问题。也就是说，虽然专有部分的外墙面属于全体业主共有，但是不是专有部分的业主就在任何情况下都不能使用专有部分的外墙面呢?我们认为，既然专有部分的外墙面属于全体业主共有，那么如何使用就应该由全体业主共同决定，这是基本原则。但是即使如此，也存在着专有部分的业主合理使用与其专有部分紧密相连的外墙面的必要。也就是说，如果是合理使用，那么可以不经全体业主共同决定，其使用也是合法的，那么如何界定单个业主的使用是不是合理呢?

　　我们认为，其标准应该包括：第一，不以盈利为目的进行使用。因为专有部分的外墙面属于小区全体业主，并不属于与其紧密相连的单个业主，所以，如果单个业主利用外墙面进行盈利，那就侵犯了小区全体业主的利益。这是一个重要标准。第二，专有部分的业主为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益，这时对与其紧密相连的外墙面进行利用，就应当认定为合理使用，这也符合物权法物尽其用的原理。例如，没在业主的专有部分的外墙面上放置空调机，以便业主调节室内温度;安装防盗网，防止小偷等进入自己的家，使自己的家更加安全;安装遮阳棚，防止太阳过度照晒。当然，业主对于其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

　　通过上面的分析，我们可以得出结论，即本案中李某辉、王某军、张某伟三人房屋的外墙面的所有权属于都市馨园小区全体业主，而不是他们三人所有。既然如此，出租该外墙面的收益就应该归全体业主，而不能归李某辉、王某军、张某伟三人所有。一审法院的错误就在于没有正确认识小区外墙面的性质，错误地认为房屋的外墙面属于单个业主所有。二审法院对小区外墙面的认识符合物权法规定的精神，所以是正确的。