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　　小区车位归属问题

　　导读：有车族出行方便了，可是当汽车不用时，小区里停车时问题却困扰着他们。因为车辆数量的剧增，使得小区的停车位一度紧张，供不应求。开发商与业主也经常因小区车位的归属而产生纠纷。争议最多的莫过于车位归属的问题。要弄清楚小区车位归属的问题，首先应该弄清以下三个问题。

　　问题一

　　车位使用权归谁所有?

　　由于我国土地国有化的性质，法律对不动产的权属界定上，土地使用权和地上物所有权是分离的。

　　目前我国法律中，就住宅区域内的绿地、通道等公共设施的土地使用权归谁所有，没有明确的规定。界定这一权属应该依据谁承担了该土地的土地出让金，但我国现行法律对商品房价格究竟如何构成没有明确的规定，所以购房人很难了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出让金。这也导致了车位权属问题上的争议。

　　问题二

　　租金与车管费是否应区分?

　　很多业主认为，停车位使用的是全体业主的土地，所以收取的停车费应包括两部分，一是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有;另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。但是目前由于车位的权属不清，此部分收入完全为开发商和物业公司所有。

　　我国法律并没有明确禁止租赁行为在租金之外收取管理费用。但是，车位作为特殊意义上的不动产，其管理收费受到政府相关部门的特别约束，没有政府物价部门的审核许可，物业管理部门不得擅自或超出法定的收费幅度任意收取。其租赁合同应当向政府房地产管理部门备案登记。

　　问题三

　　买卖使用权超期怎么办?

　　一些小区向业主出卖的是车位的使用权，售价通常在7万元以上。车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，而依据我国合同法，租赁合同期限不得超过20年，如果超过20年的，超过部分无效。

　　所以，如果居民购买了车位的使用权，那么在合同失效后，车位将重新归开发商所有，这就为业主更换物业公司埋下了隐患。由于是住宅内的车位，车位产权属于开发商或早期的物业公司，开发商或其物业就会以此限制业主委员会更换物业公司。

　　车位问题的症结，就在于我国土地制度的特殊性和物权立法方面的滞后。应该实施车位产权证制度，从立法上明确，在出售商品房时，应将与住宅开发配套、且不可分离的车位出售给购房人，除非购房人放弃权利。：