新闻提示

　　开发商售出房屋后，在承诺的期限到来之后两个月才给购房者办理房屋所有权证和国有土地使用权证。购房者状告开发商要求赔偿损失。近日，江苏省苏州市金阊区人民法院审结了该起买卖合同纠纷案，判决被告苏州某科技公司赔偿原告钱先生逾期办证违约金7144元。

　　2004年7月24日，钱先生向苏州某科技公司购买了位于阊胥路的两套产权式酒店公寓，双方在“买卖协议”中约定了房屋面积以及成交价格，同时还约定逾期交房和逾期付款违约金为日千分之三。当日，双方又签订了补充协议，内容为：苏州某科技公司应在2005年3月1日前办出房屋所有权证和土地使用权证。一个月后，钱先生和苏州某科技公司再次约定：如因苏州某科技公司原因未能如期办理完“两证”手续，钱先生则有权取消购房合约，苏州某科技公司则应退还全部房款并赔偿钱先生已付房款的同期银行商业贷款利息。

　　协议生效后，钱先生依约在2005年3月1日前向苏州某科技公司支付了两套房购房款合计66.7604万元，而苏州某科技公司直至2005年4月20日和5月9日才将房屋土地使用权证和房屋所有权证办理完毕。由于双方就逾期办理“两证”的赔偿问题未能达成一致,钱先生于是诉至法院。

　　近日，金阊法院公开开庭审理了此案。法院经审理认为，根据原、被告协议约定，被告苏州某科技公司应于2005年3月1日前为原告钱先生办理完成两房屋权属证书，但其分别在2005年4月20日、5月9日才将“两证”办理完毕，故构成迟延办证违约，应当承担相应的违约责任。另根据现行房地产法律规定，对房屋权属登记管理国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，两证并存，“两证”过户手续全部完成之日可视为被告办证义务已履行完毕，故迟延期间应自2005年3月2日起至“两证”全部办妥之日即2005年5月9日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故违约金可按原告在2005年3月1日前已支付给被告的两房屋购房款人民币66.7604万元，并按同期银行一年期贷款年利率5.58%计算。

　　综上，金阊法院依法判决被告苏州某科技公司向原告钱先生赔付逾期办理两房屋权属证书的违约金人民币7144元;对于原告钱先生要求被告承担违约金7144元的超出部分，法院不予支持。

　　当事人说

　　原告：被告应按日千分之三支付违约金

　　被告：具体金额和计算方法协议未约定

　　原告钱先生诉称：2004年7月24日，原告与被告签订了“房屋买卖协议”及“补充协议”，双方在补充协议中约定由被告在2005年3月1日前办出房屋所有权证和土地使用权证。协议生效后，原告积极履行了付款义务，因此被告应本着诚信、善意原则，严格、全面地履行办证义务。然而直至2005年4月20日、2005年5月9日被告才分别办出“两证”，为此被告应当承担违约责任。原告依约向被告主张逾期办理“两证”的违约责任时，被告始终置之不理。为维护原告的合法权益，请求判令被告按日千分之三对原告承担违约责任，向原告支付逾期办理房屋所有权证违约赔偿金278796.20元(计算期限自2005年3月1日起至2005年5月9日止);向原告支付逾期办理土地使用权证违约金203123.40元(计算期限自2005年3月1日起至2005年4月20日止)。

　　被告苏州某科技公司辩称：原告提出两套房屋逾期办理“两证”要求的赔偿金额缺乏依据。根据双方签订的“房屋买卖协议”、“补充协议”及“约定”等，双方均未约定逾期过户违约金的具体金额或计算方法。同时，原告又未能提供相应的证据证明其存在损害及损失的具体金额，因此原告在诉请中提出的赔偿金额没有依据。另外，原告将同一个法律行为分别计算违约金的做法显然也缺乏法律依据，因此被告对原告提出支付违约金的请求不予认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　相关知识

　　办理产权证的一般程序

　　办理产权证书的大致步骤为：(1)登记收件。产权登记的第一个程序就是登记收件，表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的，予以收件。(2)勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制房屋平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。(3)产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。(4)绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。(5)收费发证。是产权登记发证工作的最后程序，把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。

　　案例链接

　　擅自加层导致逾期办证开发商赔偿业主600万

　　2006年9月，北京市第一中级人民法院作出终审判决，华宇房产支付宏嘉*园163名业主违约金共计600余万元。

　　2001年前后，王女士等163名业主与华宇房产签订协议，购买了位于海淀区罗庄南里宏嘉*园的商品房。合同签订后，业主们多次催促，开发商却始终未取得房产所有权证。而业主们事后得知，产权办理遇到困难，是因为该公司所建的部分房屋有违法建筑。为此，163名业主分别向法院提起诉讼。

　　法院依照买卖合同中约定的违约条款，作出了华宇房产向业主支付违约金，履行办理产权证的义务并在逾期不履行的情况下支付赔偿金的一审判决。华宇房产不服，提出上诉。北京一中院审理认为，华宇公司负有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。因华宇房产在未取得加层建筑审批手续的前提下即擅自开工建设，形成违法建设，致使其不能及时办理房屋初始登记。由此，认定为违约行为，并作出了上述终审判决。