房地产公司延期办理产权证是否构成违约

　　[要点提示]

　　房屋预售合同纠纷常常涉及到所有权属登记义务的实际履行问题，办案中一方面必须正确理解合同约定内容，另一方面应当全面掌握一时性债权与继续性债权的运用规则，以便准确判断当事人是否存在违约及是否超过诉讼时效。

　　[案情]

　　原告(被上诉人)：张某霞

　　被告(上诉人)：湖北大*置业有限公司

　　2003年1月23日，原告张某霞与被告大*置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买被告开发的位于宜昌市东山开发区深圳二路**号**幢三单元**号房屋一套，房屋价款为152962元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金。被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋时原告已依约给被告支付了购房款148372.66元。房屋交付一年内，原告给被告支付了购房总价款3%的质保金共计4589.34元。2004年9月2日，宜昌市房地产权监理处向被告出具了该幢房屋的产权证明单。2004年11月4日，宜昌市房地产管理部门受理了原告房屋产权登记申请。

　　原告于2006年2月28日向法院起诉，认为被告迟延于2004年11月4日履行义务，导致其比规定的期限超过374天才取得房地产权属证书，请求判令由被告给其支付违约金17162.30元。

　　被告答辩认为：第一、被告在商品房交易中已经办理了整栋商品楼房的大产权证，有了大产权证就具备了办理各商品套房小产权证的条件，而办理小产权证是买受方原告个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能提供法定代表人身份证明及法人委托书即行，故被告不存在违约。第二、合同约定被告递交相关资料报有关部门备案的时间为交房后60天，据此原告应当于房屋交付后90天之内取得房产证，即2003年12月29日之前，故原告向法院请求保护的诉讼时效已过。

　　[审判]

　　宜昌市三峡坝区人民法院经公开审理认为：原告张某霞与被告大*置业公司于2003年1月23日签订的商品房买卖合同有效。被告应在交付房屋后60日内即在2003年11月30日前将由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告在2004年11月4日才将应由其提供的资料交房地产管理部门备案，被告履行义务逾期338天，应承担相应的违约责任。原告主张的被告违约逾期374天有误，应据实计算。因本案原告主张的是因被告迟延履行义务所承担的违约责任，被告履行其合同义务的时间是2004年11月4日，相应违约责任的时效应从次日即2004年11月5日开始起算，故原告于2006年2月28日向法院起诉并没有超过诉讼时效。因此，被告辩称原告诉请已过诉讼时效的理由不能成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，作出判决：被告大*置业公司于判决生效后五日内给原告张某霞支付违约金15044.99元。

　　一审宣判后，被告不服，提出上诉。

　　宜昌市中级人民法院经审理认为：上诉人大*置业公司与被上诉人张某霞签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，被上诉人按约支付了购房款，上诉人却未按约于交付房屋后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人未能及时取得房屋权属证，侵害了被上诉人的合法权益，应按约承担违约责任。上诉人最终提供完备房屋交易资料的时间应以房屋产权登记机关出具《房地产业务受理单》的时间为依据，原审据此判决本案未过诉讼时效并无不当。因此，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，实用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　[评析]

　　本案当事人原告张某霞与被告大*置业公司所签订的《商品房买卖(预售)合同》，因双方当事人都具有完全的民事行为能力;签约经平等协商，合同内容具体明确，充分考虑了各种情况，如约定支付购房质保金等，这些预见充分说明双方是基于各自真实的意思表示;合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定;且不违反社会公共利益，故认定有效无可争议。笔者仅就本案中原、被告当事人诉辩的违约是否构成和原告的诉请是否超过诉讼时效的争议作如下评析。

　　(一)认定报送登记资料为合同内容是判断被告违约的关键。

　　原告张某霞与被告大*置业公司签订的《商品房买卖(预售)合同》中第十五条约定“大*置业公司应在商品房交付给张某霞使用后60日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案”，而事实上是：2003年9月30日双方交房付款，2004年9月2日房地产权监理部门出具产权证明，2004年11月4日房地产管理机构受理(张某霞)房屋产权登记申请。原告诉称被告迟延了374天，于2004年11月4日才履行将办理房产权属登记资料交登记机关的义务，被告辩称因已办理了整栋商品楼房的大产权证，有了该大产权证就已经完全具备办理各商品套房小产权证的条件，而办理各个商品套房的小产权证是原告等买受方个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能够为其提供法人代表身份证明及法人委托书即行。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定精神，我国现行商品房开发买卖必须持有房屋所有权证书，即被告大*置业公司所称的大产权证。开发商取得该大产权证后在销售过程中再分户办理买受人各自的房地产权属证，即被告大*置业公司所称的小产权证。由此可知，开发商办理大产权证是买受人取得小产权证的前提。笔者认为大产权证办理结束后开发商的义务谈不上结束，而仅仅是售房行为的开始。本案中，被告大*置业公司作为开发商必须将小产权证提供给买受人原告张某霞后其义务才视为结束。其间，被告不仅要承担配合、协助职责，而且还应当积极承担报送需由其提供备案资料的义务，而不应当拖延至房屋交付使用60日以后。况且被告在签订合同后已经接受了原告的书面委托，承诺为其办理小产权证(笔者认为此举多余)。所以，被告大*置业公司未在房屋交付给原告张某霞使用后的60日内向产权部门报送办理房产权属登记资料，而是迟延于2004年11月4日才履行，其行为违背了与原告张某霞签订的《商品房买卖(预售)合同》约定，构成了违约。