一手房买卖纠纷有四大典型类别

　　近年来，一手房买卖纠纷也呈递增趋势：买卖楼花引发的纠纷、广告宣传引发的纠纷、公共面积引发的纠纷、延迟交房或延期办房产证引发的纠纷、延期付款引发的纠纷。记者梳理出四大典型类别，试图通过对这些典型类别的分析报道，让读者了解如何避免纠纷，有了纠纷之后，法院将如何审理判决，当事人怎样减少损失。

　　第一类纠纷

　　逾期交楼应赔付违约金

　　案情回放

　　按揭款都交了两年多了，房子却还在烂尾中;一停交按揭款，又被银行起诉。楼价天天见涨，按揭款随时可增，但房子仍不见封顶……身陷其中的张先生说起此事，可谓伤透了脑筋费尽了神。

　　事情还得从2003年8月说起，原告张先生与被告深圳市某房地产开发公司签定了一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买被告开发的房产，双方在合同中约定：房产购买总价为35万元，首期款15万元，余款银行按揭;被告房地产公司须于2004年3月18日之前将合同约定的房产交付原告使用;双方还约定：被告不能按时交付房地产给原告的，每延期一日，向原告支付买卖总价款万分之五的违约金，如有损失的，除违约金外，还得负赔偿责任。合同签定后，原告依约履行了付款义务，但直到起诉之日止，该房产却仍在停建。

　　在等待入伙期间，经原告和被告沟通，双方曾达成了一份赔偿协议：约定由于违约造成原告不能按期入伙，被告理应按合同约定赔偿，但考虑到被告经济困难，双方协商同意，对赔偿方式重新约定为：被告按人民币2400元/月的标准赔偿，原告同时放弃针对该房屋所有涉及的因延期入伙所产生的违约金的追讨权利，如被告不能按期支付以上赔款的，业主有权保留对该段时间的全部索赔权，且被告必须保证在2004年8月28日之前入伙，否则业主保留对9月28日以后延期入伙所产生的违约金的全部追偿权利。

　　但被告在支付原告五笔赔偿款共计人民币12000元后，就再也没有支付过赔偿款，且该楼仍在遥遥无期的停建中。原告无奈之余，向法院提起诉讼：要求从合同约定交房日期的次日起，按日千分之五的标准向原告支付违约金至涉案房产实际交付日止。但被告开庭时辩称：合同中约定的违约金过高，并超出了实际损失，请求法院予以调低。一审法院经审理认为：原被告双方签订的合同合法有效，双方应正确全面履行，虽然双方曾经就赔偿标准达成过新的协议，但同时约定，当被告不履行新的协议时，仍按原合同相关条款执行。现被告既没有按期交房，也没有依新约定按时赔付，所以，原告要求被告按原合同所约定的违约赔偿条款赔付的请求合法，依法应该得到支持。但由于该房产现处于停建状态，具体入伙时间不能确定，所以，暂以起诉时间为止计赔违约金，起诉日之后所产生的违约金可另行起诉。

　　律师点评

　　广东国晖律师事务所律师吴寄帆认为，本案其实是一种典型的楼花按揭购房合同纠纷，此类房产交易涉及主体多，法律关系复杂。但单就本案诉求之争来说，只是一个开发商延期交房、业主依法索赔的简单违约之诉，而双方争议的焦点也只集中在：双方在合同中约定的违约金是否过高?又该以什么标准来计赔违约金?

　　在近年众多的房地产纠纷中，逾期交房的纠纷占了相当大的比例，我国《合同法》允许合同当事人约定违约金的比例或一方违约时的损失赔偿计算方法，但同时又规定约定违约金比例过高或过低时，人民法院或者仲裁机构有权应对方的要求予以调整。司法实践中，在合同双方没有约定违约金数额或计算方法时，一般是以违约行为给守约方造成的实际损失为限来判赔。但在双方合同中有具体约定时，只要当事人关于违约金的约定不违背法律的规定和社会公共利益，应当可以得到支持。所以，原告要求按合同约定赔付违约金的请求得到了法院支持。

　　第二类纠纷

　　逾期办理房产证依约赔偿

　　案情回放

　　买房两年后，才拿到《房地产证》，周某学将某房地产开发商告到法院。2003年1月27日，周某学与某房地产开发商签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，合同约定，周某学购买该开发商所建的位于深圳市福田区景田路的某大厦6L房屋，建筑面积66.67平方米，房屋总金额341550元。

　　合同还约定，地产开发商应于2003年7月30日前，将本合同规定的房地产交付周某学使用，开发商应于取得竣工验收证明之日起150日内，书面通知周某学向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如开发商未按规定通知周某学，或因开发商原因不能按法定期限领取《房地产证》，开发商从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的210天起，每日按房屋买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，周某学依约付清了全部房款。

　　2003年12月15日，开发商取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，并将房屋交给了周某学使用。这个日期比约定的交房日期延后数日，鉴于开发商没有按期交付所购房屋，周某学找到地产商理论，双方遂于2004年11月16日，签定了一份《协议书》。协议约定，周某学同意开发商在不能按期交付房产使用权证的情况下，从规定入伙时间起，每延期一日即付楼款万分之五的50%作为违约金。周某学的违约金补偿时间为2003年7月30日至2003年8月2日止，赔偿金额为275元，周某学、开发商双方均同意所赔偿的违约金用于支付周的物业管理费。开发商也履行了这个协议。

　　但开发商却未按合同约定的方式及时通知周某学办理《房地产证》，至2005年3月15日，深圳市房地产登记机关才向周某学核发了《房地产证》。这次周某学以“地产商违约延期办理《房地产证》”将其告到法院。

　　法院认为，双方对上述事实没有异议，其争议的焦点在于周某学与开发商之间曾签定了一个《协议书》。法院认为，该《协议书》仅就开发商不能按期交付房产的情况下承担违约责任的问题作了约定，而未对本案所涉及的逾期办理房地产证违约责任进行约定，因此，判定开发商在判决发生效力之日起10日内，向原告支付逾期办理房地产证的违约金24694元。

　　律师点评

　　广东晟典律师事务所律师黄建强认为，本案之所以判定开发商违约，赔付周某学违约金，是因为该开发商出现两次违约现象。一次是延期交房，周某学向开发商索赔，开发商赔付违约金，同时转为周某学的物业管理费，但该开发商在赔付周某学200多元违约金后，又补充限定协议称，双方再不发生其他违约事宜，将不再赔付周某学其他违约金。开发商在这个条款中有混淆事实的倾向。开发商第二次违约是延期办理房地产证书，且时间较长，开发商想以周某学曾与其签有“不再因违约进行赔偿”为由，逃避第二次违约金额的赔付。显然，法院没有采纳开发商的意见。因为没有按约定期限把《房地产证》交给购房者已属于违约现象。(本版案件当事人均为化名)