●案情回放

　　买房两年后，才拿到《房地产证》，周文学将某房地产开发商告到法院。2003年1月27日，周文学与某房地产开发商签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，合同约定，周文学购买该开发商所建的位于深圳市福田区景田路的某大厦6L房屋，建筑面积66.67平方米，房屋总金额341550元。

　　合同还约定，地产开发商应于2003年7月30日前，将本合同规定的房地产交付周文学使用，开发商应于取得竣工验收证明之日起150日内，书面通知周文学向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如开发商未按规定通知周文学，或因开发商原因不能按法定期限领取《房地产证》，开发商从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的210天起，每日按房屋买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，周文学依约付清了全部房款。

　　2003年12月15日，开发商取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，并将房屋交给了周文学使用。这个日期比约定的交房日期延后数日，鉴于开发商没有按期交付所购房屋，周文学找到地产商理论，双方遂于2004年11月16日，签定了一份《协议书》。协议约定，周文学同意开发商在不能按期交付房产使用权证的情况下，从规定入伙时间起，每延期一日即付楼款万分之五的50%作为违约金。周文学的违约金补偿时间为2003年7月30日至2003年8月2日止，赔偿金额为275元，周文学、开发商双方均同意所赔偿的违约金用于支付周的物业管理费。开发商也履行了这个协议。

　　但开发商却未按合同约定的方式及时通知周文学办理《房地产证》，至2005年3月15日，深圳市房地产登记机关才向周文学核发了《房地产证》。这次周文学以“地产商违约延期办理《房地产证》”将其告到法院。

　　法院认为，双方对上述事实没有异议，其争议的焦点在于周文学与开发商之间曾签定了一个《协议书》。法院认为，该《协议书》仅就开发商不能按期交付房产的情况下承担违约责任的问题作了约定，而未对本案所涉及的逾期办理房地产证违约责任进行约定，因此，判定开发商在判决发生效力之日起10日内，向原告支付逾期办理房地产证的违约金24694元。

　　●律师点评

　　广东晟典律师事务所律师黄建强认为，本案之所以判定开发商违约，赔付周文学违约金，是因为该开发商出现两次违约现象。一次是延期交房，周文学向开发商索赔，开发商赔付违约金，同时转为周文学的物业管理费，但该开发商在赔付周文学200多元违约金后，又补充限定协议称，双方再不发生其他违约事宜，将不再赔付周文学其他违约金。开发商在这个条款中有混淆事实的倾向。开发商第二次违约是延期办理房地产证书，且时间较长，开发商想以周文学曾与其签有“不再因违约进行赔偿”为由，逃避第二次违约金额的赔付。显然，法院没有采纳开发商的意见。因为没有按约定期限把《房地产证》交给购房者已属于违约现象。(本版案件当事人均为化名)