2002年11月10日，我向某房产公司购买房屋一套，建筑面积105平方米，单价为3500元／平方米，合计总房款为36．75万元。双方订立买卖合同，约定在订立合同时交付定金1万元，在12月10日之前预付房款14．7万元，余款在交房时一次付清，房产公司于2003年5月10日交房。我依约交付了定金和首期房款。后因开发商没有按时通过验收，延期交房，截至交房日，该房售价已上升为每平方米4180元，请问我是否可以依法要求开发商双倍返还定金并要求其承担违约赔偿?
读者薛XX
薛先生：
房产公司因自己违约造成合同无法实际履行而应当承担违约责任，无任何异议，但该承担何种违约责任及如何赔偿呢?
1、定金责任与违约损害赔偿责任能否同时适用?定金是合同当事人为了确保合同履行，依法律规定或当事人双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后和履行前，按合同标的额一定比例，预先给付对方当事人金钱或其它替代物。
所谓违约损害赔偿是指违约方因不履行或不完全履行合同而给对方造成损失，依法或根据合同规定应承担的损害赔偿责任。“当事入既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”。“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。
2、如何确定损害赔偿标准?损害赔偿标准是计算合同违约造成的实际损害的依据。在本案中，房产公司的违约导致不能以合同约定的价格购买到房屋，而现在房价已上涨到4180元／平方米，所以违约实际损失应以所购房屋总面积乘以现价与订购价之差为计算标准。
综上所述，对于房产公司的违约责任，不能同时要求其双倍返还定金和承担违约损害赔偿责任，只能要求其支付因房价上涨的差价而造成的损失为标准，承担逾期交房的违约责任。
江苏无锡恒佳达律师事务所(原无锡市房地产律师事务所)徐刚主任律师