关于房屋质量纠纷

　　律师：

　　甲于2001年9月和乙房地产公司签订商品房买卖合同，购买房屋一套，并按时支付了全部房款。同年12月份接到乙方通知办理了入住手续，并收到乙方的竣工验收报告、住宅使用说明书和质量保修书。装修后不久，即2002年9月房屋卫生间、厨房开始出现瓷砖裂纹、空鼓等问题，甲方并未在意。2003年6月，甲方所在单元楼房地下管道跑水，在开发商维修过程中他们发现楼下出现空洞、裂缝等问题，这才意识到问题的严重性，此时该单元各家均不同程度的出现瓷砖裂缝、空鼓、脱落以及漏水等问题，他们认为这和地基有关。于是他们联合起来，要求开发商赔偿，并采取了一系列打标语、新闻曝光等手段。开发商一方面委托相关机构对房屋主体结构进行检测，一方面拖延时间，承诺协商解决。2003年11月，他们取得检测报告，该报告证实，房屋主体结构没有质量问题，楼下确实存在回填土不实等问题，但不影响主体结构。开发商随后对楼下进行了维修，并和房屋建设单位、设计单位、监理单位以及某检测单位共同出具了一份核查报告，在并未实际检测的情况下，指明各家所出现的问题是装修造成的。继而，开发商一方面采取强硬态度，拒不维修及赔偿，另一方面采取怀柔手段，对该单元两户居民单独进行赔偿。通过这种手段，开发商瓦解了各家之间的联盟。之后，该单元各家停止了相关行为，一是风平浪静。

　　相比而言，甲的房屋出现的质量问题最重，同时她又是相关斗争活动的组织者，觉得不能就此罢休，必须要争一口气。2006年11月，她就相关问题向我咨询。了解相关情况后，我列明了以下观点。

　　1、房屋质量问题的原因

　　甲认为楼下地基回填土不实以及跑水造成整个单元各家均有裂缝，这也是当初他们要求开发商赔偿的主要原因。但是，此种说法很难成立，首先，如果是该原因造成的，那么房屋主体结构就有问题，因为该种裂缝自下而上是贯通的。此种情形要求退房并赔偿损失完全有法律依据，只要取得相关检测证明即可;其次，03年11月的检测报告是北京市有资质的专业检测机构所出具，具有独立第三方地位，并且和开发商没有关联，该报告明确指出，主体结构没有质量问题，楼道内裂缝属于自然裂缝。此种情形下，推翻此报告基本不可能;第三，该报告并未就各家屋内质量问题进行检测，为我们下一步操作留下了余地。

　　所以，我建议甲方对房屋质量问题形成原因进行鉴定，之后，甲方委托北京市某房屋质量检测机构进行了检测，得出结论如下：卫生间、厨房所出现问题，主要原因是在建造过程中墙壁表面没有进行砂浆处理，次要原因是装修的问题。有了该鉴定报告，我心里就有底了。

　　2、保修期内证据的收集

　　按照建筑法及建设部的规章，保修期内出现质量问题，由开发商无偿维修。所以必须找到保修期内出现质量问题的证据。甲在和乙交涉过程中，一直在强调地基问题，很少涉及屋内质量问题，并且最早的书面证据还是2003年7月份以后的。此种情形下，我建议她去找乙方的客服部，因为纠纷的2年多甲方一直和该部门打交道，他们对房屋问题也最清楚。果然，在甲方努力下，客服部出具了一份说明，指明甲方房屋自2002年9月份开始出现质量问题。有了该证据，不仅解决质量问题是发生在保修期内，同时也解决了诉讼时效问题。因为自2004年4月份后，双方再无书面往来的证据。

　　3、辅助证据的收集

　　在双方的交涉过程中，留下了多份书面材料。这些材料更好地说明了乙方在质量问题出现后采取拖延的手段不承担维修责任，依据法律的规定，乙方应当承担维修费用及赔偿损失。

　　做好上述准备工作后，2007年1月，将乙方诉至法院，审理过程中，我出具了大量证据，乙方承认他们承担维修责任并赔偿损失，一次性支付6000元，由甲方自行维修，这远远低于我们的期望，所以，我向法院申请房屋损失鉴定。2007年7月，法院依据房屋损失鉴定报告和房屋质量形成原因鉴定报告做出判决，由乙方一次性赔偿甲方24000多元，由甲方自行维修。判决下达后，乙方未上诉，甲方顺利的从法院拿回执行款。

　　实践中，房屋出现问题后，很多人不通过法律手段，而是通过不交物业费，和开发商纠缠等手段，这些手段不仅不能保障自己权益，反而会使我们失去取得证据的好时机，使我们造成更大的损失。