“农民房”买卖收限制背后的法理、法律规定

同样是房子，为什么商品房可以自由买卖，而农民房却要受到各种限制呢？实际上，我们在买卖房产的时候，往往忽略了一个事实，那就是建筑物是建造在土地上面的，也就是说，买卖一栋房子，除了买卖它的建筑物之外，还得买卖建筑物下面的土地，也就是说，房屋买卖合同中实际包括两个买卖：建筑物买卖、土地买卖。而区别就在这里，下面详述之。

商品房的土地来源一般是这样的：原村集体所有土地-->征收-->国家所有的土地-->拍卖-->房地产开发商所有的土地-->建设、分割、销售-->商品房业主所有的土地（小区业主共有）。在此过程中，商品房已经在拍卖阶段向国家支付了购买土地使用权的土地使用金，取得了土地使用权。

而农民房土地却大相径庭，我国法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。也就是说，农民房所在的土地并非农民个人所有，而是属于整个村集体、全体农民所有。村民想要建设农民房，并没有土地使用权的拍卖程序，而需要通过申请宅基地的方式取得。而国家为了防止土地流失，又规定本村土地只限于本村村民申请。也就是上述原因，是的农村土地不能进入市场自由流转，因为，房屋必须和土地结合才一起才有价值，这也就导致了农村房屋、即农民房不能自由流转、买卖。