房产投资入门十二式 第二式掂掂钱袋：有多少钱办多少事儿。 投资什么档次的物业?投资几处物业?都要视各人资金状况而定。先算算你有多少可动用的资金，然后再减去这几项投入： 1、首付款;2、房子交付前的供楼款;3、交房后，装修款(毛坯房)、家具配置款及其间的供楼款、

房产投资入门十二式

第二式 掂掂钱袋：有多少钱办多少事儿。

投资什么档次的物业?投资几处物业?都要视各人资金状况而定。先算算你有多少可动用的资金，然后再减去这几项投入：

1、首付款;2、房子交付前的供楼款;3、交房后，装修款(毛坯房)、家具配置款及其间的供楼款、物业费以及每年的取暖费;4、寻找租户的费用，包括给中介支付的1个月租金款等;5、应付风险的资金 房子不可能随时有租户排队续租，你至少要有应付3-5个月的空置费，包括物业管理费和月供款。若你的资金对上述费用富富有余，可以考虑投资多处房产。但是，最好别把前一套房子的租金赢余算进你下一套房子的支付能力中 就算你有10套房，也只能把5套房子的租金当成稳定、可靠的资金积累。永远打出富裕，可保你在投资中游刃有余。(当然，考虑到不能把鸡蛋放在一个篮子里，你在多处房产投资外也最好做点别的生意。)

第三式 反躬自省：你对房产了解多少?

就象股市一样，房产投资也需要信息。比如说炒 楼花 (通俗点叫倒房号)，你能迅速得到消息并判定一个楼盘的投资价值吗?再如出租经营，你有足够的渠道把房产推租出去吗?对地产圈的了解程度，有无业内的朋友，将使同样一个楼盘的投资者创造不同的投资业绩。

第四式 算计租户：请多大和尚盖多大庙。

北京近期房价几乎没有象香港、新加坡、东京等地区暴涨的可能。香港、新加坡土地稀缺，东京处在地震带，有土地也不能盖高密度房屋，北京则完全不一样，现在连二环边还在冒项目，更别说四环、五环了。所以，不要指望1块钱买房子，5年以后卖2块。增值虽不能保证，但保值还是可能的 若房价能随着通货膨胀率上升就算幸运的，基本跟存钱一个道理。因此，房产盈利目前就只有出租经营这一主要渠道。从这个角度来说，锁定将来的租客群，然后根据他们的需求和支付能力选择物业实施投资计划的第一步。

目前已成势的投资区域一般和商圈相连，比如国贸商圈、燕莎商圈、亮马商圈、亚运村商圈、中关村商圈等，你瞄准的租户群就是这些商圈中的从业者。一般来说，东部商圈的房子多租给各跨国公司的外籍职员，他们要的是舒适和有品味的居住条件，能支付8000-13000元的月租金，所以高档外销房好销;中关村是外地来北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000-6000元的月租金。当然，同一区域的项目也会有差异，如中关村会因为缺少高档外销公寓而使那里的个别项目租金甚至高过东部，而东部因外销公寓 扎堆儿 会使有的项目成为 二流老外 (韩国人、俄罗斯人等)的乐园，月租金相对较低。

第五式 检查 篮子 ：考察项目合法性和规范性。

要避免 竹篮打水一场空 ，就要首先考察你放鸡蛋的篮子是否牢靠，亦即项目的合法和规范性如何。现在的北京人屡屡被精明商人所牵引，一会儿买 地点 ，一会儿买 地段 ，一会儿买 商圈 ，现在又开始买 品味 ，很少有人想过买一个真正过关的产业，而这恰恰是投资行为的基本常识。试想一下，若房子延期交付，或质量不合格，要你天天打官司，还有什么精力去投资?

第六式 对症下药：哪类房产适合你投资?

尽管理论上购买房产本身就是投资，但并不是所有的房产项目都适合投资，你得先弄明白房产的类型和其特点，才可定下大的投资方向：

1、外销房和内销房。

忽略位置和物业管理等因素不计，以100平方米为例，一般内销房每平方米4000元，一套房子40万，可租到3000元左右每月;高档外销房每平方米8000元，一套房子80万，月租金却可达8000元左右，投资回报率高低一见便知。况且，要找内销房租户似乎比找外销房租户要难，因为内销房供应量太大，还有大量的公房，租客都是创业阶段的年轻人，房租能省则省，不是摆阔气的时候。但是，从另一方面来说，一旦所投资的外销房押宝没押准，就会更惨，它的月租金甚至支持不了供楼款加物业费、采暖费等消耗。