2011年3·15消费者权益日主题为“消费与民生”。作为消费者最大的开支，房子的问题直接关乎民生。 有房才有家，这是埋在中国人心里最难动摇的理念，所以当有专家提出，居者不一定要买房，租房也是一种选择的时候，更多人能接受是因为无奈，而不是转变观念之后的一种洒

2011年3·15消费者权益日主题为“消费与民生”。作为消费者最大的开支，房子的问题直接关乎民生。

有房才有家，这是埋在中国人心里最难动摇的理念，所以当有专家提出，居者不一定要买房，租房也是一种选择的时候，更多人能接受是因为无奈，而不是转变观念之后的一种洒脱。

所以才会有那么多人想尽各种办法为房子而拼命，所以才有了买房号、集资房等极具中国特色的现象。

“3·15”历来是维权者的节日，面对如此乱象，打黑揭丑应是最常见最得民心的一种方式，犹如平淡的日子突然喝到烈酒，呛人但够劲，不过会品酒的人都知道，好酒应是入口绵软，回味悠长。

因此我们在3·15来临之际，通过真实的案例来解释和提醒广大置业者，要避免走入误区，用理性应对纠纷，用法律知识来维护自己的权利。

本报特别邀请资深房地产律师宋林和他的团队，针对当前普遍存在的楼市各种纠纷，进行一次梳理和盘点，这些案例都是律师们在执业过程中真实发生的事情，为保护隐私，当事人均采用化名，读者维权时可参考，具体案例还应咨询法律工作者。

宋林，黑龙江大学法律硕士，曾在省内多家房地产开发公司从事过市场营销、业务副总等职务，积累了丰富的房地产开发公司、建筑公司诉讼及非诉讼法律事务。

查收“二书” 不怕开发商放赖

2006年8月，长春张女士在某知名小区买了住宅一套，双方签订了《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，约定交付房屋日期为2006年12月31日前，自交房之日起，由买房者承担全部责任。

张女士依合同约定一次性支付了全部房款，到了12月31日，张女士到开发公司要求交付房屋。但在验房过程中，张女士发现房屋存在诸多问题，如地面不平，墙角有倾斜，防盗门不好用，窗户漏风等。

张女士看到此种状况，咨询了律师，问此种情况应当怎么处理。

律师建议，应当要求开发公司出具《合同》约定的商品房验收合格证明相关文件，并出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。

开发公司人员称，暂时还不能出具相关证明，但保证业主可以进行装修。

开发商要求张女士接收房屋，并承担自交房之日起房屋的相关责任(物业费、采暖费等)。

张女士拒绝接收，要求开发公司必须提供“二书”及房屋验收相关文件，才可办理入住手续。

开发商在2007年6月才将“二书”办理完毕，至此，张女士办理了入住，但在办理过程中，物业公司要求张女士交纳自2006年12月31日起至今的物业费，并称如果不交，就不给办入住。

张女士一气之下，将开发公司告上法庭，要求开发公司承担延期交房的法律责任。案件经法院审理，支持了张女士的诉讼请求。

律师评议

很多购房者在购买房屋时，很少注意《合同》中的细节。如果开发公司出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)，就意味着房屋经过验收，应视为合格产品，如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房，并以此告开发商违约，一般情况下是告不赢的。而如果开发公司没有“二书”， 意味着房屋质量没有经过检验合格，可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发公司承担。

《房号买卖协议》有法律效力吗

小张为结婚，想在长春购买一套住房，2009年5月20日，他了解到外单位小马有“房号”想出售一套房屋，小马是参加了单位的团购房，房屋现在未建成，小马与开发公司签订了《内部认购协议》，交纳房屋定金1万元，面积约为90平方米，团购单价为每平方米3000元，楼层及具体位置不确定，房屋为多层住宅。

由于单位团购价格较低，而现在所在房屋位置的房价都已涨到每平方米6000元，所以，小马将房号出售价格定在10万元，并且小马同意将《内部认购协议》名字变更到小张名下。于是经双方多次协商，达成共识如下：小张一次性给付小马人民币10万元，其余房款由小张直接向开发公司交纳，小马将原交款凭证变更到小张名下，此房屋的权利义务由小张承担，小马对团购事宜不负任何责任，双方签订了《房号买卖协议》。后来，由于开发公司原因，房屋迟迟不能交付，小张找到小马，希望退还房号款10万元。小马拒绝，小张诉至法院要求确认《房号买卖协议》无效，并退还全部购号款。