一、购房是消费行为和投资行为的集合体，都有房地产投资性 房地产是什么?首先具体到产业属性上，房地产属于第三产业，服务业，是虚拟经济，与股票一样，是一种金融资产。当然因为它所承载的文化、社会价值而被人们赋予了更多的意义。但是在实质上，买房和炒证券、炒黄

一、购房是消费行为和投资行为的集合体，都有房地产投资性

房地产是什么?首先具体到产业属性上，房地产属于第三产业，服务业，是虚拟经济，与股票一样，是一种金融资产。当然因为它所承载的文化、社会价值而被人们赋予了更多的意义。但是在实质上，买房和炒证券、炒黄金期货一样具有投资性。

其次，买房者都是消费行为和投资行为的集合体，都有投资性。

一般而言，对于客户的划分大家习惯于按照客户从基础到高级的层次来划分，房地产的消费者主要是有刚性需求、改善性需求和投资性需求购房构成;从置业经历的由少到多来划分，可以分为首次置业，二次置业和多次置业。一般刚需是首次置业的多，二次置业多为改善性需求，投资性需求往往是多次置业。

然而具体到客户本身来说，有时候似乎并不那么清楚。投资客需要住房，炒房自然是典型的投资行为;改善性需求往往是自住兼投资人群，是二次置业或多次置业。他们不是职业炒房客，但也不是首次置业的刚需，其实也不是纯粹改善需求的二次置业者，典型的二次置业者是为了改善居住条件，以纯自住为购房目的，而这些所谓的自住兼投资人群显然也是投资客，不过是业余投资客。

刚需的买房有没有投资性呢?我们发现一个现象，在市场不景气的预期状况下，越是刚性需求越表现的不够旺盛，反倒是改善性需求受影响较少，所以刚需是有很大弹性的。如何判断价格走势并出手购买?到底是信息不对称造就了价格分歧还是需求弹性造就了价格分歧?如同张五常的卖橘者说，我倾向于前者。在市场的博弈与参与当中，购买力一般的刚需们是弱势群体，市场不景气时候他们的“刚需”主动或被动的被压缩，踩准节拍出手的人往往与刚需无关。在楼市高点买入甚至被套的恰恰可能是刚需，他们在楼市的起伏中难以赚取充分的财富。

所以，“刚需”到底是什么?其实中国没有真正的“刚需”，几乎所有的购房者都是自住和投资的结合，所有人买房都会关心房产的保值升值的问题，而非仅仅房子本身。

这种情况下，如何进行价值投资?这是一个问题。

二、可行投资渠道单一，房产不失为一个较好选择

国内资金非常多，目前国内本外币存款超70万亿元，其中居民储蓄存款超30万亿元，这是什么概念?2009年全国房地产销售面积创历史记录，达到9万亿平米，这些居民存款如果只动用10%，就可以买光所有供应量(房地产市场供需平衡其实还未充分缓解，未来半年或一年会好一些，但是中长期购买需求依然很大)。既有的投资渠道其实很多，笔者以为归纳起来大致分为两种。一是非参与式投资，一种是参与式投资。参与式就是投钱于某一项事业，并参与管理。比如投资企业、工厂或开店，但是这对于普通资金持有者来说有一定困难。一方面往往没有这方面的精力和经验，更主要的是现在的投资环境其实还很不好，民营个体企业在市场竞争中地位还有待提高。

所以很多的人投资都选择非参与式投资。也就是投资股票、黄金、现货商品、期货、债券、外汇，还有投资房产。现货商品的盈利空间很大，炒作辣椒、大蒜等商品只需要购买市场总量的10%，就可以充分撬动价格，因为需求刚性，但是需要动用很多资金，且需要联手运作，非专业投资者做不起来。黄金呢?大家虽然看到最近几年黄金价格上涨的很快，目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放长远一点可以发现，1980年黄金即达到850美元/盎司，如果考虑到通货膨胀，黄金长期套牢了很多人，连起码的保值商品都算不上。股票等证券资产呢?最近几年大家应该也看的很清楚。

排除了之后，房地产似乎是不错的选择。尤其是过去几年，买房者都赚了盆满钵满。尤其是之前宽松的政策和快速发展中的不成熟的市场，低首付、低利率、炒房号发了很多人，也进一步坚定了尝到甜头者的信心，疯狂入市。事实上，中长期来看(10-20年)，楼市平稳并向上发展是可以预见的，博客中多有探讨，此处不再赘述。