1、房款拖欠与诉讼时效

　　二手房交易中，出卖方将房屋交付买受方后，买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权，其诉讼时效为两年，诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。请求确认二手房买卖合同无效的，不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权，应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效自合同约定的履行期限届满之次日起算。

　　相关法律风险提示：

　　(1)二手房合同履行过程中，双方认可部分款项系违约金而非房款的，卖方应当要求订立书面确认协议。卖方仅以违约金收据形式单份出示给买方作为凭证的，易存在举证失据。

　　(2)拖欠的购房款是否两年普通适用诉讼，司法实践中有不同判例。认为不适用诉讼时效一方的理由：支付房款系买方主要合同义务，与物权有关。认为适用诉讼时效一方的理由：拖欠的购房款性质上仍系普通债权。对二手房交易各方当事人而言，无论是购房款还是违约金，积极主张并保留相关证据，是防范此类法律风险发生的根本。

　　2、不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗?

　　业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。物业公司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为，是违法的，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。

　　3、拖欠房款不交付可以解除买卖合同吗?

　　小案例：2008年2月，徐某与李某签订房屋买卖合同，双方约定徐某将一套房屋卖于李某,房屋价款55万元，李某于2008年5月底付清;如李某未能按时给 付房款，徐某可无条件收回房屋。合同签订后，李某即实际占有、使用该房，同时陆续给付徐某20万元，但余款未在约定期间内支付，并一直拖欠。徐某遂提起诉 讼,请求解除房屋买卖合同。

　　案例分析：法院审理认为，依法生效的合同受法律保护,双方当事人应该依照约定全面履行自己的义务，李某作为买受人应当在履行期限内全额给付房款，但其在给付期限内 仅部分履行，并一直拖欠余款，明显违反合同约定，构成违约。并且，原、被告双方已明确约定该违约行为的法律后果。依据《合同法》第四十五条的规定，当事人 可以约定生效合同的解除条件，条件成就时合同失效。该案中，李某在实际占有房屋的状态下拖欠房款近数年，已促成合同解除条件成就，合同应予解除。同时依据 《合同法》第九十七条关于合同解除后果的规定，结合当事人诉请，判决双方相互返还房屋及已付房款。