由于孙先生身在外地，于是用书面委托的形式委托自己的父亲以周先生作为中间人，以孙先生本人的名义与杜先生签订了一份二手房屋买卖合同，购买位于某地的商品房一套。随后孙先生的父亲按合同约定交付给杜先生定金3万元。合同签订后，孙父将合同传真给孙先生。孙先生发现该合同上卖方写的是张某，而在上面签名的却是杜先生，经到房产局咨询和核实后，得知该房屋是刘某为张某购买的，但尚未办理产权过户手续。

　　孙先生找到杜先生，要求退还定金3万元，而实际上孙先生的父亲所交的3万元定金已经交到刘某手中。于是孙先生再次找到刘某，经交涉，刘某同意退回 2.5万元。孙先生在收到2.5万元后，出具了收条。而后孙先生在向刘某索要5000元未果的情况下，诉讼至人民法院，要求刘某返还剩余的5000元定金，杜先生对刘某的返还义务负连带责任。

　　律师说法

　　法院经过审理认为，孙先生委托其父与卖方杜先生、中间人周先生签订的二手房屋卖卖合同，因杜先生并非房屋的所有权人，而刘某亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》相关条款中的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。

　　同时，根据《中华人民共和国合同法》中的“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘某应当返还全部定金3万元;被告杜先生与孙先生签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。所以，法院依法判决了刘某应返还孙先生5000元定金款，以及被告杜先生对上述款项承担连带清偿责任。

　　判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法规。本案中当事人签订的二手房屋卖卖合同应当认定为无效合同，合同签订人杜先生既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。杜先生明知刘某不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘某的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且杜先生将定金转交给刘某也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此杜先生对二手房屋卖卖合同无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据《合同法》的相关规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。