房改房买卖合同法律效力

　　案例

　　原告黄某博义、张某博夫妇有位于贵阳市云岩区某博区路**号*楼*号(建筑面积32平方米)住房一套。该房系房改房，未交土地收益金，有产权证(产权比例100%)。1999年8月4日，原告因经济困难，急需钱用，遂与被告郝某博敏、朱某博辉母子协商，签订《售房协议》一份，该协议约定，原告将此房出售给被告，售价为37000元，并就相关事项进行了约定。协议签订后，原告收了被告购房款37000元，同时将该房产权证及购房发票交给了被告。后一直未交纳土地收益金，未进行产权过户，产权所有人还是黄某博义。

　　2008年元月，原告黄某博义、张某博以“房屋买卖须办理过户手续方能生效，而该房系房改房，未交土地收益金，是不能买卖的，故原被告所签《售房协议》是无效的，依法应予解除，被告应将该房及相应证件、发票归还原告，原告愿退还其所交的购房款”为由起诉至贵阳市云岩区人民法院，请求：

　　1、依法判决解除原被告所签《售房协议》;

　　2、判决两被告将该房及相应证件、发票归还原告，原告愿退还其所交的购房款。

　　云岩区人民法院作出(2008)云民一初字第71号民事判决：根据相关法律的规定，对于合同效力的认定，应从合同双方当事人行为能力，对标的物的处分权利，合同内容及是否违反法律规定和损害公序良俗等方面来考量。

　　本案中，原、被告双方在签约时均具有完全民事行为能力，原告清楚知晓其是对所约定买卖的房屋进行处分，双方亦清楚知晓所签订协议的各项约定，故该协议是原、被告双方的真实意思表示。根据相关法理，办理房屋产权过户手续只是对合同所约定的内容进行履行，而并非是认定合同是否有效的条件，故对原告以房屋未进行登记过户而致协议无效的主张，本院不予采纳。且原、被告双方自愿，并立有契约、被告已交付了房款，并实际使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所签订的协议当属有效协议。判决驳回原告黄某博义和张某博的诉讼请求。

　　笔者作为被告代理人参与了此案的审理。认为这是一个典型的房改房买卖一方悔约，要求认定买卖合同无效的案例，法院的判决正确。近年来普遍出现的房改房买卖纠纷有其深层次的政策背景，笔者不作叙述。仅以此案为引，对房改房的法律性质、上市出售、买卖合同效力等法律问题与读者进行初浅的探讨。

　　一、房改房的法律性质

　　1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，已购公有住房即为房改房。房改分为三种方式，第一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有;第二种是以市场价购买，产权完全归个人;第三种是以成本价购买，产权也归个人。即房改房可分为部分产权的房改房(第一种)和全部产权的房改房(第二种和第三种)，前者指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。

　　从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在：

　　1.购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部分，并且各自占有一定比例。详言之，部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，故其低于成本价，更低于市场价，不再是房屋商品价值的完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的，由此就形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。(这一点在产权登记时应有记载)

　　2.购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。

　　3.购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有，而呈现出“特殊性”：首先，部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分产权的购房者依约定，如住满五年、付清房款等，勿须经售房单位共有人的同意即可处分该房屋。再次，部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割，否则，购房者享有某博久使用权和继承权，售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。

　　相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。就如本文案例中原告一样，购房者以成本价购买其承租的公房后，拥有100%产权，该公有住房就变为私有住房，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，可以上市出售，但其在行使所有权时也要受到一定的限制。比如，按《贵州省房改房上市交易试行办法》规定，经县以上政府房改部门批准后才能上市交易，不能因此造成新的居住困难，职工出售房改房后不得以任何理由再向单位或房地产管理部门申请分配或购买住房，不得再购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房和租赁公有住房等等。

　　二、房改房的上市出售

　　为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》及有关规定，1999年建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，规定已取得合法产权证书的房改房可以上市出售，但有下列八种情形之一的不得上市出售：

　　(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

　　(二)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

　　(三)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

　　(四)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

　　(五)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;