房地产交易流程 相关证件审查

　　个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查，以确保最终购买的房屋具有合法的手续，能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的 “五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

　　①《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。所谓的“小产权房”因为是在集体土地上所建设，并未产生土地所有权性质的改变，因此不会有国有土地使用证。②《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。房地产商即使取得建设用地的批准文件，但未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。③《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。④《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。⑤《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商若能提供《商品房预售许可证》，说明开发商所预售的期房符合国家政策规定，其他三证已经取得，所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。

　　审查上述“五证”的时候应当要求销售人员提供原件，同时自己保留复印件。如果销售人员仅提供复印件，则需要对复印件进行核实。

　　一、首先来说一下商品房应当具备的证件。

　　商品房应该具备的手续概括起来大概就是“五证”，分别是：

　　1、国有土地使用证：这是经土地使用者申请，由城市各级人民政府办法的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围;

　　2、建设用地规划许可证：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证;

　　3、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证;

　　4、建设工程开工证：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属于违章建筑是不受法律保护的;

　　5、商品房预售许可证：是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

　　二、期房和现房对证件的要求

　　期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房成为期房。此时消费者购买期房应该审查上述的“五证“，这里最重要的是国有土地使用权和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属于合法交易范畴。

　　现房是指开发商已经办妥房地产权证大产证的商品房，一般购买后立即可以办理入住手续。需要注意的是，现房和期房是法律上的概念，如果房屋没有盖好当然不是现房，但是即使房屋已经盖好也不一定是现房。区分现房和期房最大的标准就在于开发商是否已经办妥房屋产权大产证。

　　现房销售，开发商不用办理商品房预售许可证，购房者只需要审查国有土地使用证和房屋所有权证就可以了。根据北京市国土资源和房屋管理局的规定：“商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的，不得上市销售;房地产交易部门也不得办理商品房过户手续。“