二手房买卖操作手册

　　以下详细介绍了二手房买卖操作流程，从看房到签订合同到最后的房屋交接都有详细的介绍。二手房交易税费和二手房交易产权审核以及各种二手房交易需要注意的事项。

　　二手房交易流程

　　第一步：看房选房

　　选择二手房最头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，第一，到正规的房地产中介寻找个人房源信息。第二，通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。

　　第二步：产权审查

　　第一，检验二手房所有权，审查该房的“两证”(房产证、市局的房子有土地证)及相关文件(原购房协议、原购房发票等);

　　第二，房子的产权是否与他人共同拥有;

　　第三，交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或行政机关等查封;

　　第四，审查房屋有无抵押等情况;

　　第五，二手房是否属于允许出售的房屋。是否为→(央产)

　　第六，是否出租，承租人是否已经放弃优先购买权

　　第三步：签订合同

　　签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时(过户、付款)出现不必要的麻烦。

　　第四步：“两证”过户

　　签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户前买方交齐全款。办好《房屋所有权证》后，购房者要到土地部门办理土地证(只有市局有土地证)。

　　第五步：申请贷款

　　购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司(银行)提出贷款申请，经过担保公司(银行)的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。

　　第六步：办理房贷

　　在相关部门(签约中心)指导下，等一切证件办齐后，双方用自己的身份证开设账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

　　第七步：收房入住

　　经历了前期一些周折，但到最终的验房收房也是一件不可忽视的问题，(水电、物业、供暖，等相关费用是否结清)。

　　二手房买卖程序指引

　　二手房是针对新建商品以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　目的

　　购买二手商品房的目的无非是自用或是投资两种。有些人把二手房买卖看得很简单，也有些人把二手房买卖看得很复杂，其实这都是误解。本书的目的，就在于消除人们的误解和偏见，给读者提供切实可行的交易方面的指导。

　　二手房购买人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有闲置的除外。

　　卖方主体资格审查

　　二手房转让人应当是依法登记在房屋登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。

　　公司作为交易主体的特别审查

　　二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查(提交)公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

　　国有企业或集体企业的特别审查

　　二手房交易主体是国有(企业)应当审查(提交)政府主管部门(批准文件)。

　　二手房交易主体是集体企业的应当审查(提交)职工代表大会的批准文件。

　　二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。二手房的买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。