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买卖二手房各种税费解读全攻略

　距离《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》颁布近五个月的时间，10月7日国税总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，重申在个人买卖二手房过程中，必须交纳个人所得税。
　　时至今日，京城二手房在房产买卖交易过程中到底应该交纳哪些税费？美丽家园房产经纪公司对所需缴纳的税费进行了归纳总结，并列出部分税收优惠政策（附件一），以便买方计算购房成本、卖方了解出售收益。

买卖双方均需交纳的税费——印花税

　　二手房买卖交易过程中，无论是出售者还是购买者均需交纳的税费就是印花税，即房产成交价的万分之五（0.5‰）。也就是说，如果买卖双方以60万元成交一套房产，则买卖双方需要分别交纳300（600000×0.5‰）元的印花税。

新政之下——买方需要交纳的契税标准

　　在新政实施之后，由于制定了普通住房与非普通住房的新标准，契税的额度随其标准发生了一定的变化。房产购买者在交纳契税时有以下两种情况:

　　所购买房屋为普通住宅时，需缴纳契税为：购房总价╳1.5%。
　　所购买房屋为非普通住宅时，需缴纳契税为：购房总价╳3%。

　　普通住宅的判别标准为：房屋的建筑容积率在1.0以上、建筑面积在140平米以下、成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.2倍以下这三个条件，凡不满足以上任意一条标准的房屋均视为非普通住宅。

新政之下——卖方需要交纳的营业税、个人所得税标准

　　在此次新政实施中，对于京城二手房市场来说影响比较大的还是营业税以及个人所得税的征收，作为房产出售者，在新政之下究竟应该交纳多少营业税以及个人所得税呢？ 下面给出计算每种税费的计算公式：

　　出售房屋需交纳的税费包括：营业税(售房收入×5%)，城建税(营业税×７%)，教育费附加(营业税×３%)，（说明：假如该房产系非普通住房，即使超过２年（含）销售，也要按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税（含城建税、教育费附加）），个人所得税（售房收入－购房总额－合理费用）×20%。

　　因此，新政之后，部分炒房族和短期投资者在出售房屋时，其收益率会直接受到影响，下面通过具体事例说明：

　　几年之前，李先生在京城北部的亚运村区域附近购买了一套商品普通住宅，商品建筑容积率为2.0，该房屋面积为100平米，当时购房价格为5100元/平米，则其房屋购买总价为51万元。2005年，李先生要将这套房产以6800元/平米出售，其售房收入为68万。

　　假如李先生持有房产在2年之内，需要缴纳34000元的营业税、2380元的城建税、1020元的教育费附加以及24871元的个人所得税，剔除相关的税费，李先生的售房净收入为99484元。

　　假如李先生持有房产在2年以上5年以下，只需缴纳32351元的个人所得税和340元的印花税，其售房净收入为129404，相比两年内出售增加29920元（129404-99484）。

　　假如李先生持有房产在5年以上，只需要交纳万分之五的印花税即340元，则其售房净收入为161755元，相比两年内出售的收益将提高62271元（161755－99484）。

（二）、出售公房交纳税费

　　７月２５日，北京市地税局、北京市财政局、北京市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》(以下简称《通知》)。该《通知》明确规定：对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，今后均享受普通住房的待遇。今后纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间，以孰先原则确定。如因一些合理的客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间，作为购房时间。依据此通知的规定，目前北京市百分之百的已购公房都已超过2年的期限，百分之九十的公房超过5年的期限；同时这些房屋被规定为普通住宅，因此在出售时不存在非普通住宅需要交纳营业税的问题。

　　比照之前出台的个人所得税征收办法，出售已购公有住房应纳税所得额的计算公式为：

　　应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用

举例说明：

　　张女士在朝阳区团结湖区域购买了一套已购公有住房，其建筑容积率为3.0，房屋建筑面积100平米。2005年，王女士准备以6200元/平米的价格出售，在不同时期，王女士出售房产所需交纳的税费及最终房产收入为：

　　王女士持有房产在5年以内出售房屋时，营业税、城建税以及教育费附加均可以免交，但是还需要交纳43626元的个人所得税和310元的印花税，其售房净收入为174504，相比两年内出售增加27280元（174504－147224）。

　　假如王女士持有房产在5年以上，将不涉及到新政之下的任何税费，也仅仅只需要交纳万分之五的印花税即310元，则其售房净收入为218130元，相比5年内出售的收益将提高43626元（218130-174504）

附件一 部分税收优惠政策

（一） 自2005年6月1日起，对个人购买普通住房超过2年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税。

（二） 为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可以全部或部分予以免税。

（三） 居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税的政策。
对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。

（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。

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