沪上二手房市场在3、4月份成交得到集中释放。由于整个房屋交易过程需要2个月左右的时间，因此在接下来的5、6月份，购房者还将继续奔波：刚刚看定房子的购房者要支付定金、签订合同;而已经支付首付款的购房者则需要等待放贷、过户交房。

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　　美联物业交易管理部经理张佳露表示，二手房买卖流程十分复杂，对于购房者来说，倘若对交易的程序和流程一无所知，就难免在交易过程中有所疏漏，导致后期纠纷重重。定金、合同、首付、贷款、过户、交房是二手房交易中的六大关键。

　　在确定房屋产权清晰，对房屋本身质量没有异议，买家表达了购买意向后，买卖双方就要着手签订定金协议、买卖合同和支付首付款了，这也就意味着所签房源正式开始进入交易程序。

　　定金协议和买卖合同是二手房买卖的基础，将对后期的交易顺利与否起到至关重要的作用，因此买方不应只求速度而盲目签订，而应首先确定各项条约和程序是否合法，并且符合自己的意愿。

　　关键词1：定金协议

　　■重点：条款、产权是否清晰

　　刘小姐想要购买一套学区房。在反复考察了位于赤峰路附近的一套总价98万元、对口名校的学区房之后，刘小姐很快便与上家签订了定金协议，并支付了1万元定金。双方协定，在定金协议生效后的10天之内签订正式的购房合同。

　　然而，正当刘小姐为自己找到了一套性价比较高的房屋而满心欢喜之时，她却被中介告知，上家决定将售价涨价至103万元。刘小姐没有同意。最终，上家违反了定金协议，将该房屋以103万元的价格卖给了别人。尽管获得了上家1万元的违约金，但想到好不容易找到的学区房就这样和自己擦肩而过，刘小姐还是隐隐觉得遗憾。

　　通常，在签订正式的买卖合同之前，买卖双方都会先签订一个定金协议，以示双方对交易意愿的确定。它对房屋的交易程序有一定的制约作用，但事实上也存在不少买家或者卖家违约的现象。尤其是在目前市场交易火爆、优质房源提价的情况下，如果另外有人给出上家更高的价钱，而价格差额又高于违约金的话，那么上家违约就在所难免了。

　　如何能够减少违约现象的出现?业内人士建议，如果买方对房屋本身十分满意又担心上家违约的话，可以适当地提高定金的比例，但是最高不应超过房屋总价的20%。

　　另外，在签订定金协议时，买方应要求上家房屋所有产权人共同签字确认成交意向。不少二手房买卖纠纷都是由于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻一方擅自出售双方共有的房屋所致。因此，如果另一产权人不能到场，即使有资料表明签约人与房屋产权人是夫妻关系，买家也应要求签约人出示房屋产权人经过公证的授权委托书。

　　同时，对于定金协议中所涉条款，交易双方一定要仔细核查。在有些中介公司自行制订的定金协议中，有些条款如付款期限、交房期限、违约责任等界定模糊，使得上下家在后期交易过程中很容易产生争议。

　　有些房屋在交易过程中还附赠家电、维修基金等，对于附赠的物品，应当完整地罗列在定金协议中。一些买家会认为附赠的都是小物品，即便不写明上家也不会擅自搬走，因此不好意思在定金协议上一一写明，那么在后期，如果上家反悔，因为没有书面协议，下家也只能吃“哑巴亏”。

　　关键词2：买卖合同

　　■重点：合同是否与定金协议相符

　　在签订正式的购房合同之前，王先生对房源的产权情况、房屋质量都作了详细的调查。签订合同的当天，王先生因为工作繁忙，只花了一个小时到中介公司和卖家签订了合同。他认为，该交待的都在定金协议中有所体现了，合同不会有大问题，于是对于购房合同中的各项条款没有仔细看。

　　之后的贷款、过户事宜都进行得很顺利，王先生盘算着自己马上就要搬进新家了，于是退掉了本来租住的房屋，还向房东支付了相当于一个月租金的违约金。哪里知道，当他询问上家何时搬走时，上家却说合同中已经明确规定在过户后的3个月之内交房。王先生心想这是何道理，定金协议中明明规定是放款之后的一周，怎么“变卦”了呢?但事已至此，他只能继续等待了。

　　因为买卖双方在前期考虑不周，所以常会在合同中修改定金协议所涉及的条款，甚至会在签订购房合同后再签一个补充协议。业内人士提醒，如果定金协议中的内容并没有在合同中有所体现，那么该条款仍然具有法律效力。但是当定金协议中的条款和购房合同中的内容出现了冲突之后，从法律的角度看，合同上的内容将自动覆盖定金协议中的内容，也就是说以实际买卖合同的内容为准。本案例中，王先生如果认识到这一层关系，仔细检查合同内容并提出异议，修改合同内容，就不会出现后面的尴尬局面了。

　　需要注意的是，有时候买卖双方为了避税或者是能够多贷款，会将房价做低或者是做高，于是双方就会签订两份房屋价格不一样的合同，也就是我们常说的“阴阳合同”。

　　但这种交易违反了税收法律法规，一旦买卖双方出现纠纷诉诸法院，法律不会支持违规方，同时违规方还有可能受到罚款、拘留等行政处罚。对于购房者来说，顺顺当当地把房子拿到手才是最让人开心的事情，因此对于违规操作的合同还是要抱谨慎态度。

　　关键词3：首付款

　　■重点：收款账户是否为产权人账户

　　小杨是典型的新上海人，考虑到租房子每个月的租金不是一笔小数目，而且自己还有住房公积金，于是下定决心要买下一套市中心的小户型房源。由于资金有限，所以在签购房合同之前，小杨就明确告诉上家，自己不可能在定金协议规定的日期内支付首付，要求修改合同中首付日期。当时，上家表示没关系，但是合同就没有必要特意修改了。小杨看上家很爽气，也就没有强求修改合同。

　　结果合同上的首付日期到来之前，上家却翻脸了，声明如小杨不能按时支付首付，上家就要收滞纳金，并且要单方面解除合同。

　　事实上，买卖双方因为工作繁忙、人在外地，或者是资金回笼需要时间等原因，往往不能完全按照合同规定的日程办理手续。大多数买卖双方都比较宽容，能够理解对方的难处并退让。但如果下家认为自己在某段时间内难以筹措到资金，最好还是要在合同中为自己争取到足够宽裕的时间。如果到期之后仍然难以支付首付，应与上家协商，为避免日后不愉快，应尽量做到签好书面补充协议。