几乎每个人都清晰地知道,以“二套房”为重要内容的房地产调控已在各地风生水起、或紧或松地实施了十多年;但你却可能至今不知道,到底什么才是“二套房”?
从“认贷不认房”,到“认房又认贷”,再到“认房不认贷”……近年来人们发现,二套房的认定标准几经变动,一些地方甚至一年两易,前后标准又截然相反。二套房,俨然成了“任人装扮的小姑娘”。
业内人士指出,每一次关于二套房的标准和政策变动,背后都是“利益”的身影,并直接催生出一系列市场反应乃至“假离婚”等怪相。在当前楼市低迷、绝大多数城市退出限购的背景下,二套房认定标准的任意变动尤为值得关注。
政策很权威标准“很不严肃”
据悉,住建部、央行、银监会等部门于2010年6月联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,要求二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。
2011年2月,楼市限购升级,“新国八条”出台,北京(楼盘)等地对本地户籍家庭限购1套房。这意味着,无论是否有贷款,二套房都不可以买。此举一出,投资投机性购房和恐慌性购房迅速降温。
2013年3月30日,被称为“史上最严厉调控”的房地产市场税收政策出台,非唯一住房交易要征收20%个人所得税。这被业内视为对二套房交易的致命性打击。
当前,关于“二套房认定改为‘认房不认贷’”的传言一出,部分地区已直接或变相松动了认定标准。
标准随意变动楼市和公信“很受伤”
专家表示,当房地产市场过热时,二套房认定不仅“认房也认贷”,甚至限购限贷,而当楼市降温时,地方政府迅速放宽二套房认定标准。“这种标准的急速变化不仅有失公平,也对市场秩序造成不利影响。”
另一方面,这种脱离实际的行政性措施也带来一些社会问题。去年初,20%的二手房个税政策出台后,一些急于换房,又不是唯一住房的夫妻,只有选择假离婚来避免出售房屋要缴纳的20%税费。据报道,北京市去年前三季度离婚登记数量达39075对,同比增长40%。
记者近日走访武汉(楼盘)多个楼盘销售现场了解到,“认房又认贷”的二套房政策,压抑了大批改善性购房者。若近期出台二套房新政,已还清贷款的二套房将可以享受首套房信贷政策,二套房将会迎来新一轮“购买潮”。中国指数研究院华中市场总监李国政说,在“金九”失色、购买力疲软的当下,出台“认房不认贷”政策,将是“换房族”出手的好时机,必将助推楼市“止跌回升”。
先统一认定标准再谈让市场决定
专家表示,“二套房”认定标准是一个严肃的技术性措施,有其内在的科学性,不应随意改变。
经济学者马光远认为,“二套房”的定义经过了几个阶段。最初,二套房的认定是“认贷不认房”,只要以前有过贷款,不管是否还清,再购房都认定为第二套;其后演变为“认房不认贷”,不管有没有贷款,只要手头有房产,再购房就认定为第二套;现在又执行的是“认房又认贷”。“这显然违背了住房信贷政策差异化的初衷。”
中原地产首席分析师张大伟亦表示,预计未来二套房认定标准的调整方向是名下无房,就可以按照首套购房认定,只要证明名下只有一套,就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维,也可释放、刺激一些自住和改善型需求。
所谓“第二套房”,指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房,其界定标准的宽紧关系着贷款买房人的切身利益,也关系银行房贷优质资产的增长。专家表示,二套房认定标准仍需细化,有关部门应尽快制定详细的、可操作性强的认定标准。
李国政说,住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机,具体执行时应从实际出发,考虑合理需求,建议应将完善差别化住房政策提上日程,进一步明确和规范首套房、二套房支持的范围、条件和标准。
很多专家表示,严格执行第二套住房的认定标准,不因地方政府的土地财政冲动,或者长官个人意志而随意改动,有利于将差别化住房信贷政策落实到位,更有助于维护政府的公信力,避免朝令夕改影响市场稳定。