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农村房屋买卖合同之效力
发布时间:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律师网浏览量:963 ℃

案情:
原告何某于1994年10月将在农村的四上四下楼房卖给了被告殷某,双方签订了房屋买卖协议,约定房屋的转让价为69500元。成交后,原告了解到,农村的房屋不能买卖,买卖后也不能办理房屋的过户手续,即与被告协商退房退款,被告不同意,为此涉讼。
法院认为,原、被告之间签订的房屋买卖协议所基于的买卖标的物系农村房屋,涉及农村房屋买卖应办理农村宅基地使用权的审批手续。由于本案的原、被告在买卖房屋时未办理相关的手续,所以双方所签订的房屋买卖协议无效。法院判决被告将房屋返还给原告,原告将69500元返还给被告,并承担一定的利息。
笔者认为,法院的处理是正确的。
1、《土地法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立,也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让,这势必将宅基地使用权的主体扩大化。
2、《土地法》第六十三条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。如果农民房屋买卖成立,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设,因而为该规定所禁止。
3、根据1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定,如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立,则国家关于宅基地使用需要审批的相关规定形同虚设,也是极不严肃的。
4、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。应该说,当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍,但正是由于农村房屋买卖的特殊性,我们必须要考虑与土地权属相关的法律规定。这就是说,只要是非集体组织成员或者是城市居民,非经法定程序,均不得享受农村的宅基地使用权。

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