在连续的政策组合拳重击之下,房地产市场的变化正进入第二阶段:试探性降价。标志性事件是,5月6日,恒大地产在香港宣布,集团旗下所有产品将全线以8.5折对外销售。这是楼市新政实施以来,第一张被推掉的多米诺骨牌。此前,房地产市场经历了成交量急剧下降的第一阶段。市场普遍的预期是,第三阶段,房地产将迎来价格的全面下挫,从10%-30%不等,直到投资价格向消费价格回归。

　　在这种背景下,据我们了解,具有刚性需求的都市“80后”白领开始“逆用政策”,考虑出手买房。对他们而言,时机、地段、面积等都是难度不小的选择题。投资周刊记者遍访各方专家,希望为这部分人群的购房提供一些参考。需要提醒的是,房价正处于“下降通道”中,目前而言,购房似乎到了只能看不能动的阶段,因此购房需要有耐心,先比较等待,待明朗后再做决定。

　　【案例】

　　前几天,小周走进五羊新城广场附近的一家房产中介,前台齐整整坐了七八个业务员,但没有一个客户。一个电话过来,业务员们手忙脚乱,各自抢着把旁边的分机热线接上,“喂”。

　　对于业务员们来说,在目前冷清的市场行情中,能接到一个潜在客户的电话殊为不易,因此大家都争着第一时间拿起话筒。而对于小周来说,作为一个大学毕业到广州工作近两年的“80后”,“现在看房的时候到了”。

　　小周来自江西,在一家事业单位工作。他知道,像他这样来自外省但准备在广州扎根的“80后”为数不少,他们大多面临置业成家的压力,而他仅仅是数以百万计的同龄众生中的一员。随着年龄增长,年近花甲的父母也希望小周早点买下房子,成家立业,“看看你,每月租房就要交1000元,还不如早点买套房子供着”。

　　“买房可是一道道选择题”,小周告诉记者,他理解父母的焦急,但目前买房要考虑的因素太多:一手房还是二手房,市区或是远郊,面积多大,带学位与否,等等,“这些指标虽不能面面俱到,但还是希望兼顾大多数吧”。

　　如果买房只是这些“硬指标”还好一些,令小周倍感头疼的是,还要考虑女友工作地点这一“软指标”。由于他的工作在市区而女友在郊区,房子买得离他近点还是离女友近点,小周也犯了迷糊。

　　好在房产新政后,房价再没有像前两年那样飙升,有些楼盘价格还暗暗松动,这多少缓解了小周的压力。“慢慢看吧,遇着合适的就买”,小周带着一堆的考量“指标”,又走进珠江新城的“满堂红”。

　　【策略】

　　“80后”买房,巧做选择题

　　郊区一手房VS市区二手房

　　目前,随着市区可用土地资源的日益减少,城市开始“摊大饼”式地向郊区扩张,房产商开发的新楼盘也更多地流向郊区,市区即便有新楼盘,也往往意味着“天价”开盘。

　　据了解,目前,珠江新城西区的“名悦”每平方米售价已在25000元之上,而且均为四室两厅以上的大户型,一套房子下来已是四五百万元的售价,其它市区楼盘的“身价”也普遍不低。小周表示,一般“80后”肯定不会考虑买市区一手房,“谁买得起呀”。

　　对于普通消费者来说,一手房与二手房的差异往往意味着在郊区与市区之间进行选择。某房产中介公司的杨小姐向记者介绍说,不同层次的消费群体对房子的消费需求也不同,“80后”在对一手房或二手房的选择上,也存在着一定的分歧,市区二手房配套相对完善、交通便利,但郊区一手房则以房子新、价格实惠、环境好取胜,“比如地处金沙洲的糖果社区,现在已经开始搞‘N+1’多送一个房间的活动,这对刚起步的年轻人来说很实惠”。

　　相比起来,二手房不仅不搞促销,而且比一手房还需额外交纳一些费用,比如房屋售价1.2%的按揭服务费、0.5%-2.5%的中介费,还有1.5%的契税等,这些费用往往达好几万元,在一定程度上拉近了二手房与一手房的差价。

　　除价格之外,上下班的时间成本是购房者较为关心的。如今,由郊区到市区的时间成本正变得越来越昂贵,假设每天需要2小时花在交通上,那么1个月即有44小时(按22个工作日计算)、1年即有528小时(约合22天)的交通成本。

　　这个成本代价让小周觉得有点大,他表示目前尚未决定是买郊区的一手房还是市区的二手房,“但郊区楼盘将来会开通地铁也可以考虑”。

　　大户型VS小户型

　　由于参加工作时间不长,小周买房时希望能兼顾实用和实惠。由于父母退休以后要来广州一起住,在看房时,小周多留了一个心眼:除了向房屋中介询问可承受的两室的房型外,还打听“小三房”的价格如何。

　　杨小姐表示,目前市面上多存在90平方米以下的两室户型和130平方米以上的三室户型,两室户型容易出租,因而受投资者追捧,三室户型适合居家,因而算是“刚性需求”。而90-110平方米的“小三房”往往被开发商忽略,实际上这种房型有很广的市场。

　　在大户型与小户型之间的选择上,小周觉得如果经济条件允许,肯定想买一个大一点的,“一家人住在一起宽宽松松,私密性也比较好,住着舒服”。但事实上,在一套房子动辄上百万元的情况下,小周并没有太多选择,“小三房”成为他的折衷选择。

　　小周介绍说,以一套房子售价110万元计算,如果首付40万元的话,70万元贷款20年期的话,月供也达到4600多元,“这对于我们小职员来说,经济压力也不小”。

　　业内有关人士认为,有些“80后”通过父母提供的购房首付选择大户型。他们喜欢更安逸稳定一点的生活,希望在父母的帮助下一步到位,这样可以省去很多麻烦。

　　但是有些“80后”则希望通过自身奋斗先购置小户型,这样可以不让父母为自己的购房贷款过多而操心,即便从投资的角度来看,几年后这些小户型或卖或租都十分方便,如果卖掉再换置舒适的大户型,也能从中得到一笔不小的投资收益。

　　带学位VS不带学位

　　“买房大计,十年为本”。对于“80后”来说,买房考虑需要周全一些,除了面积大小、一手二手、交通问题等,房子是否带学位也成为一大考虑因素。

　　记者调查时发现,学位因素导致一些房价高企。同为二手房,但“带名校学位”的价格要比不带的高出1000-3000元/平方米。中原地产的一位工作人员告诉记者,五羊新城华逸景轩有些二手楼盘达19000元/平方米,不低于一些新楼盘的价格,带省级学校学位的因素“功不可没”。

　　据了解,越秀区特别是原东山区一带,被市民视作传统的教育强区,培正小学、署前路小学、育才小学等多所省一级小学都坐落在这一片区,这也导致东山口附近的楼盘价格水涨船高。