董先生经中介公司介绍，与卖房者汪女士签订了房屋买卖合同，事后他单方认为合同无效，并注明“作废”，退还给了中介公司。上家汪女士便把该房屋高于原价3．5万元转让给了他人，随后又将董先生告上法院，要求赔偿合同约定的10％的违约金。日前，静安法院对该案作出一审

董先生经中介公司介绍，与卖房者汪女士签订了房屋买卖合同，事后他单方认为合同无效，并注明“作废”，退还给了中介公司。上家汪女士便把该房屋高于原价3．5万元转让给了他人，随后又将董先生告上法院，要求赔偿合同约定的10％的违约金。日前，静安法院对该案作出一审判决，由董先生向汪女士支付违约金25．8 万元。

2004 年9月17日，汪女士取得威海路某号的预购商品房，11月30日作产权登记，12月14日取得房地产权证。同年11月20日，董先生与汪女士经中介公司介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，由汪女士将这套房屋以258万元的价格转让给董先生。双方在补充条款中约定，买卖合同自签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10％支付违约金。但此后董先生一直没有履行过合同。

去年12月下旬，汪女士以董先生在合同签订后，擅自反悔不按约定的期限付款，还将合同“作废”退回，注销合同的行为构成违约起诉到法院，要求赔偿总房价款的10％，支付违约金25．8 万元。

法庭上董先生辩称，汪女士在没有取得房产证之前，就与自己签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。合同书的“作废”两字不是自己所写，该房屋至今自己还是要的，可汪女士却将房屋以更高价转让给了他人。汪女士是得利者没有经济损失。

审理中，原先那家中介公司业务员证实，向董先生要还房屋买卖书面合同时，发现该合同尾部签名处写有“作废”两字。在此情况下，汪女士才将该房屋以261．5 万元转让他人。法院认为，董先生与汪女士签订的房屋买卖合同，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了违约责任承担。汪女士将系争房屋售出给了他人，而且多赚了3．5万元，这同原签订的合同效力问题无关联性。是董先生的违约行为才造成合同不能履行，法院据此判决董先生按合同约定支付汪女士10％的违约金。

法官点评

《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条以及相关的上海市房地产转让的有关规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但法律法规并没有规定在没有取得房地产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。

从本案看；第一，汪女士虽以高于原先价格3．5万元卖掉了房子，但这是发生在董先生毁约之后。汪女士再卖房的价格，高于或低于原先的价格，均不能抵销双方所签订合同的效率；第二，合同中所约定的违约金性质，本身就是对擅自违约者的一种惩罚，即使没有给对方造成损失，也应按照合同的约定支付；第三，双方自愿约定了违约金为总房价款的10％，属于当事人意思自治。