1、什么是贷款成数?

　　贷款成数就是所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。

　　2、决定贷款成数的因素有哪些?

　　决定贷款成数主要有两方面的因素：一是贷款人的自身资金状况，如积蓄、日常收支、还款压力等;二是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身资金实力允许下，经济降息期，应适当增加贷款成数;经济加息期，应适当减少贷款成数。

　　3、二手房贷款的贷款成数

　　一般来说，有这几方面限制：

　　(1)已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品;

　　(2)房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;

　　(3)贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成;

　　(4)贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年);

　　(5)贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。已办理按揭的房产，按揭还没有完，能否转卖无论哪家银行办理的按揭，您可以依靠深发展帮助您实现转卖，一是深发展提供一笔赎楼贷款，以便买楼人买断并终止原银行按揭;二是深发展给买楼人提供二手楼按揭。

　　4、能以贷款成数变化为由主张解除合同吗?

　　在房屋买卖合同无特别约定的情况下，买受人一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除合同。买受人，特别是需要借助贷款完成付款义务的买受人，一定要对自身付款能力可能出现的变故，及因银行贷款政策变化可能出现的履约障碍，备有切实可行的解决方案。

　　一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致买受人不能继续履行合同，房屋买受人可以通过民间借款等途径筹措资金履行付款义务。但是，买受人确有证据证明无法获得贷款或贷款成数不足，确已严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已无法继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，买受人主张解除房屋买卖合同的，可以酌情准许。