特别关注：

    ●深圳二手楼交易面积已经趋近于新房，占楼市半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年二手房交易将有可能超越新房，难道二手楼市是今后两年耀眼的金矿？

    ●深圳地产二手楼中介阵容迅速膨胀，品牌公司迅猛圈地扩张，开发商和二级市场代理商开始“强势进入”，市场竞争已经白热化，深圳近300家三级市场代理商将如何突围？

    ●市场空间大，利润空间小，在以供需见面、杜绝差价、交易透明、诚信服务为主导的深圳三级市场，利润已如一弯清溪，但市场是否真的能越透明越壮大？

    疑问一：市场空间让人无比期待挂二手楼将超新房交易

    市场增量指数：★★★☆☆

    据深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，深圳二手楼交易面积已经趋近于新房的销售面积，占房地产市场的半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年深圳二手房交易将有可能超越新房。

    地产界有关人士认为，价格优势、位置优势固然是二手市场的吸引力所在，但是能够使二手市场的需求表现得如此突出，与目前的供求结构有关。目前一手市场的供应量猛增，许多换房者会将旧楼出手，卖入新房，换房更为频繁，这样二手市场上的供应就较为充足，选择也更为丰富，尤其一些外观较新的楼盘，价格又低于新盘，吸引力很大。

    而从土地开发情况来看，在前两年特区内新推地块上的项目，如深圳湾、红树林、大梅沙等片区的产品定位来看，都集中于高档产品的推出，使中低档主流消费者无人问津；而目前土地出让集中的龙华、宝安等地，这些地区的定位虽然在价格上有优势，但是位于关外，对于经济能力不强、依靠公共交通的消费者，也不是理想的选择。所以，城市土地稀缺及新盘定价过高，加上目前供应量过大，已将有意于新房的客户极大程度地挖掘出来，为二手市场的需求超过一手市场创造基础。

    数据显示，1996年，深圳房地产三级市场销售面积仅为40.61万平方米，2002年增长到340.49万平方米，6年增长了8.4倍；2003年二手房市场成交达到490万平方米，一年内增长了45%，可以想象市场扩容多么迅速。今年这种势头仍在继续，上半年同比去年上半年的增长达到63%，这是一个历史记录。他认为，近年来深圳房地产三级市场迅猛发展，二级市场(新房)和三级市场(二手房)的比例已经日趋合理。

    而不少地产公司都认为认为，三级市场的发展空间还是相当有潜力的。深圳二手楼市虽然已初具规模，但与一些西方成熟的房地产相比，可以说尚处于初级阶段。依照国际惯例，增量市场交易额与存量市场交易额的比例多为3∶7,美国更是达到了1∶9,而在深圳也不过刚刚接近1∶1。这说明三级市场尚未成熟，三级市场具有巨大的发展空间。

    疑问二：群雄逐鹿利润见底挂收益趋向平均利润

    赢利空间指数：★★★☆☆

    “忽如一夜春风来，十间百间地铺开。”曾有三级市场代理商这样感叹2004年深圳三级市场的竞争的激烈。

    随着市场空间的迅速扩张，许多商家都将二手楼市看作新发现的金矿，纷纷大举进入。最为强劲的一股三级市场新势力莫过于品牌地产开发商的介入。万科、招商、金地、卓越、城建、天安等开发商，凭借着在深圳楼市多年商品房开发的经验，坐拥多年来积累的客户资源，首先将自己开发的品牌项目的二手楼业务揽入怀中，相信等到时机成熟，他们决不会将自己限止于自己开发的项目中。

    另外，以世联、星彦、同致等为代表的曾经是一手楼为主的代理商，也已经大规模介入二手楼业务，他们在新房代理中积累了大批新兴潜在的二手楼盘源及客户。还有中天、城市策略等新加入的中介商，凭借雄厚的资金实力，迅雷不及掩耳之势，在三级市场“跑马圈地”。

    据不完全统计，目前市场上处于营业状态的三级市场地铺已经超过500家，地铺扎堆现象在2004年愈演愈烈。位于梅林关外的万科四季花城，全面入伙不到一年，地铺已经开到7、8家，梅林一村的地铺更早已经是多如牛毛，各个新老社区都成为各家地铺刀光剑影正面交锋的前线。

    一家地铺的负责人告诉记者，像这种地方已经远远不是个盘市场的竞争了，公司看中的往往是片区市场的形象推广，利润不是也不可能成为第一目的。现在，二手楼交易都是供需见面、杜绝差价、交易透明、诚信服务，收益越来越趋向平均利润。

    据有关信息数据显示，近半年来，赢利的深圳三级代理商只有约40%；其中员工超过200人的专业运作企业，近80%处于轻微亏损状态；而排名深圳前五位的代理商，预估利润仅在4%左右。寸土寸金的市内，供大于求的竞争已进入白热化僵持阶段；即使是偏安一隅的关外，也已成为大型品牌代理商眼中的“肥肉”，很快也将弥漫着扩张的硝烟。

    在白热化的市场竞争中如何走出一条独特的企业经营之路，成为目前众多谋求长远发展的品牌二手楼中介公司日思夜想的难题。

    疑问三：中介服务未被认可？品牌认可度急需提升

    专业提升指数：★★★★★

    二手房中介服务是在二手房买卖之间建立起信息互通的桥梁，并通过自己专业的服务中赚取收益的，在一个成熟的房地产三级市场中，地产经纪应该是市场的主角。但是市场现实并非如此。

    不久前在深圳进行的一份调查显示，63%的被访者表示没有跟地产中介打过交道。可见，大部分被访者倾向于自己寻找二手房信息，对中介的使用度较低。

    还是这份调查，关于获取二手房信息的渠道，60.5%的被访者表示会通过报刊杂志寻找信息，而通过地产中介了解信息的有30.2%，少数被访者表示会听取朋友的介绍。由此可见，房地产经纪并未赢得买卖双方的充分认同。

    什么样的中介公司才符合买家、卖家的要求和期望呢？六成被访者认为中介应提供完善的服务，四成以上的被访者认为放心的中介应及时办理交易手续、收费合理、有资质证明、有专业的房地产经纪人。此外，超过35%的被访者希望中介提供法律指导、房产评估、楼盘资讯、买卖咨询和疑难解答等服务。