房屋买卖流程

　　第一步，买房前准备

　　买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好资金和心理上的准备是十分重要的.准备工作一般包括几个方面：买房目的，买房预算，买房时机，房地产知识.

　　一、思量买房目的

　　通常买房有两个目的：自住或投资。如果是买房自住的话，您要考虑的是地段、环境、交通、价格、房型面积、配套设施等多种因素;如果买房单单是为了投资，则除了以上这些因素之外，还要考虑房产能否升值以及投资回报的问题。

　　二、估算您的买房能力

　　您在买房之前，需要制订一个详细购房预算，根据自己的住房需求、资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买房屋的价位。

　　1、估算家庭净资产：等于家庭总资产(包括各种有价证券、动产和不动产)减去家庭总负债。家庭总资产的多寡直接关系到您到底能承担购买什么档次的房子。

　　2、估算月还款能力：计算一下家庭的平均收入、家庭的日常开支以及用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，由此可估算出月还款能力。

　　3、根据所估算的月还款能力进一步推算出按揭贷款的最大额度。

　　4、除了要付清房款以外，您还要把其他一些费用考虑在内，比如按揭、公证、保险的费用，买房要交的税费，入住后的物业管理费用等等。

　　三、选择买房的时机

　　选择购房时机可参照“五率”指标，即经济增长率、按揭贷款利率、通货膨胀率、房屋销售率、房屋空置率。从宏观角度来看，当经济增长率保持在较高的水平，而银行的按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相对低位的时候，应该是介入买房的最好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策之初往往也是购房的黄金时机。从微观角度来看，当房屋的空置率处于高位，说明房屋的供给量增加较快，房价在一段时间内将处于调整或下跌状态，这时候购房就应该特别谨慎，最好等房价调整趋于稳定之后再买房不迟。此外，就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接近尾声的时候买房是比较划算的。

　　四、了解一些房地产知识

　　买房之前您还应该多少了解一些有关房地产方面的基本知识。这些知识并不复杂，但对您买房会有很大的帮助。

　　第二步：实地考察

　　这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重要。实地考察包括：买房目标、资料收集、实地看房三个过程。

　　一、 您心中的房子是什么样的?

　　有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓，一个是地段，一个是前面所说的买房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域，因此您在买房时更愿意选择距离自己或家人工作、学习、单位较近的地方买房，或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算，您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识，这非常重要，因为有了轮廓，您就可以有的放矢地寻找房源了。

　　二、 怎样收集房源资料?

　　心中有了房子的大致轮廓，就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站，报纸媒体，电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。

　　三、 到现场去看看房子

　　1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。

　　2、 考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、学校、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。

　　3、 如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。