最近，中国人民大学经济学院发布的《中国宏观经济分析与预测报告》?以下简称“人大报告”?称，２０１１年中国的房价将下跌２０％。该观点出台之后，立即受到来自各方的质疑。多认为该报告对房价下跌幅度的预期与估计并无实际意义，其理由是，只要政府“经营城市”的这种地方业绩观不改变，地方政府的财政收入与支出模式就不会有实质性改变，地方的土地财政就有动力让地方政府来推高房价。再加上低利率的货币政策及高通货膨胀、国外量化宽松的货币政策盛行、居民有进入房地产市场让其财产增值及保值的动力，因此未来房价上涨是必然趋势。特别是还有人搬出以下的理由：今年１—１０月份全国房地产投资在全国固定资产投资总额中占比２４．４％，房地产投资增量占比３１．８５％，贡献近三成。如果房地产价格下跌，中国的经济将面临巨大的下行风险，因此中央政府不愿看到这种情况发生。


有媒体记者问我如何来看这份报告，人大报告对房价预测有没有实际意义？可以说，对于中国房价，任何预测都是无法确定的。因为，中国房地产市场是一个政策市，房价的飙升是政府政策推高的结果，同样，房价能否调整，同样在于政府房地产政策能够调控的广度与深度。但是房地产政策是什么？是管理层对房地产市场的判断与决策，也就是说，即使房地产理论模式很精确，它也无法预测到管理层的脑袋是如何判断与决策的。因此，未来国内房地产市场的价格走势，并非是理论模型可预测到的，完全取决于政府的房地产政策。


既然未来国内房地产市场的价格无法用理论模式来预测，所以，有人认为国内房地产市场价格不会下跌的理由也是不成立的。因为还有政策因素，也有房地产内在原因。我们可以看到，从４月份的国十条以来，国内房地产市场发生了根本性变化，房地产市场发展宗旨、方向及功能都与以往的房地产市场有根本性差别。


早几年国内房地产市场之所以问题丛生，最主要的原因是一系列错误的房地产政策。比如把房地产业作为ＧＤＰ增长及宏观调控工具，把房地产市场当作个人投资赚钱的工具而不是增加居民住房福利的市场，通过政府公权力出台各种优惠政策（包括信贷政策及税收政策）让房地产业的ＧＤＰ工具及赚钱工具发展到极致。在这样的情况下，房地产市场岂能不与该市场的原初居住功能相背离？岂能不与房地产的民生基本要义相背离？岂能不让房地产市场投机炒作盛行？房地产市场投机炒作盛行岂能不颠覆既有的社会基本核心价值及阻碍整个社会经济协调发展？等等。不过，国十条的出台就是重新审视及改变了房地产市场的基本宗旨，让房地产重新回到它的基本功能上来。


可能有人会问，既然国十条重新颠覆了以往房地产市场发展的宗旨，让中国房地产市场重新回到居住功能上来，那么为什么国十条出台七八个月了所取得的效果却不大，或所取得的效果与市场预期相去很远？


要回答这个问题，需从几个方面来分析。一是国十条出台之后，尽管全国房价的调整没有如市场预期的那样大，但由于房地产是不动产，从而把全国的房地产市场分割为无数个不同的市场。在这些不同的市场，房价的波动永远是不相同的。因此，国十条出台之后，各地房价的调整也不可能完全一样。不过，从小范围来看，一些地方房价大幅调整早就开始。比如河北的燕郊、海南的海口等，其房价的大幅下跌早就开始。而且房价一旦开始下跌，如果房地产政策不出现巨大调整，房价下跌的趋势想逆转是不可能的。二是从全国各地整体的情况来看，即使房价调整比市场预期要小得多，但是当一个地方的住房由住房销售旺盛突然转变为销售快速收缩时，即使这些地方的房价仍然处于高位，但其下跌的趋势早就形成。三是国十条出台之后，尽管房地产市场发展的宗旨发生了根本性变化，但是该宗旨要通过各种政策措施一条一条来落实。如果某种房地产市场调整政策不落实到位，那么，要实现新的宗旨并不容易。