现实中，因不符合经济适用房、限价房申购资格，或不具备向银行申请贷款资格，为规避保障房政策或信贷政策，实际购买人借用具备相应资格者的名义，采取“借名”、签订“黑白合同”等不正当手段，达到低价购买保障性住房或享受信贷优惠的目的。这种方式简称为“借名买房”。因这种违规交易保障房的行为本身就隐含较高的潜在诉讼风险，一旦交易双方关系恶化或一方悔约，为争夺有限低廉的保障房资源，势必产生争讼。

　　借名买房纠纷矛盾重重

　　实践中，借名买房纠纷主要体现以下类型:一是取得申购资格的出名人，在将申购资格转让后反悔，主张借名行为无效;二是出名人反悔将实际购买人诉诸法院，要求确认其享有所有权或判令实际购买人腾房;三是实际购买人在“借名”之后，又与出名人签订房屋买卖合同，出名人反悔诉诸法院确认买卖合同无效;四是部分实际购买人将出名人诉诸法院，请求确认享有房屋所有权或判令协助办理房屋过户手续。据统计，北京市石景山区人民法院今年已受理的借名买房纠纷10余起，由此引发权属确认、房屋腾退、返还原物、排除妨害等近20件连环诉讼纠纷，造成矛盾冲突不断激化、升级。如区法院受理的安某夫妇与刘某借名买房一案中，出名人刘某以系房屋所有权人要求安某夫妇腾退房屋，而安某夫妇亦诉至法院要求确认房屋所有权、要求刘某办理过户手续。诉讼过程中双方矛盾冲突不断激化升级，甚至缠诉闹访。

　　事实疑难复杂，调解难度较大

　　调研发现，当事人为规避政策而通过借名、买号等交易保障房行为，往往具有一定的隐蔽性，对出资、贷款等行为一般仅有口头约定，且不易被发现。另外，涉保障房诉讼纠纷多发生在特定主体之间，尤其借名买房、转让购房号等纠纷主体往往存在近亲属、同事、朋友级关系。这些特殊主体基于亲情、友情或信任关系恶意串通规避购房政策，且不易暴露。因此，实际诉至法院的诉讼案件仅为“冰山一角”。随着交易条件或情况的变化，将会有更多潜在诉讼纠纷诉至法院。借名人与出名人往往就权属确认、房屋腾退、出资返还、损失赔偿等问题形成系列诉讼，矛盾化解难度较大，难以通过和解调解途径化解矛盾纠纷。

　　“借名合同”案件法律

　　适用依据具有一定滞后性

　　在“借名合同”案件中，借名人要求确认房屋权属或要求登记名义人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，审判实务中一般以“借名”行为损害公共利益而不予支持。实践中，因“借名”购买经济适用房案件纠纷，往往形成出名人享有所有权，借名人享有使用权的尴尬的裁判结果。而以保障房政策为依据认定借名行为无效，不仅违反法律效力高于规章并优先适用的原则，而且亦明显违背社会所倡导的诚实信用的原则，势必又会鼓励悔约不诚信行为和投机心理，在某种程度上，对实际出资、装修并长期居住的借名人来说，难以实现服判息诉的良好社会效果。而对购买人再次转让已购保障性住房的行为，采取区分转让房屋是“老房”还是“新房”分别处理的方式。如对2008年4月11日之前购买的“老”经济适用房，约定在购买五年期满后再办理过户手续的，可认定有效。但因保障性住房过户涉及购房资格审查及政府回购等行政审批行为，对借名人或违规购买人以具备申购资格或者期满五年为由，主张办理过户登记的，实践中如何处理，存在较大争议。

　　建议:

　　完善住房保障立法加强申请资格审查

　　首先，加快完善住房保障立法，为保障房制度提供权威性法律依据。

　　立法机关加快保障房立法进度，将保障房管理规范上升到法律或行政法规层面，以基本法律、行政法规形式对保障房的归属、使用、收益、处分问题等做出明确规定，堵塞政策漏洞，对规避法律、法规行为不留可乘之机，为涉保障房“借名”案件纠纷处理提供充分的法律依据。同时，上级法院尽快制定司法解释，针对目前涉保障性住房中的借名效力、权属转移登记等法律适用问题制定统一的指导意见，有效发挥保障房法律规范及司法解释对百姓购房行为的指导、指引和规范作用。

　　其次，政府住房保障部门应加强对保障性住房申请资格的审查。

　　严格审查、核对购房人购买资格，实现审核、销售、交房、入住等各环节无缝对接，确保那些真正需要帮助的中低收入家庭切实得到保障，防止利用政策漏洞借用他人名义骗取保障性住房的情况;此外，进一步建立和完善保障房资格异议审查和落实政府回购政策，加大对保障房享受者资格异议审查力度，对经审查发现确实不符合保障房享受资格或通过借名违规交易的，政府部门要制定切实可行措施落实回购政策，加大对已查实的骗购行为的惩罚力度。

　　最后，加大法制宣传力度，警示借名交易风险。通过加强政策宣传，让百姓理解保障房相关政策规定，通过曝光违规风险交易行为，警示购房人慎重交易，切忌贪一时之利，避免通过以他人名义购房，导致日后难以确认房屋归属从而引发纠纷;或出借自身购房资格后将无法再享受相应政策优惠等不利后果。(陈石磊 杨志东 张英周)

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