私下买卖经济适用住房，无效

本报洛阳讯昨日，记者接到热线称：“有人购买了房屋却被法院判决给了他人。”记者随即采访了洛阳市涧西区人民法院。法院审判长张广南说，他们最近确实宣判了一起房产权属纠纷案件，法院最终以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由，判决被告向原告返还房产。

　　张广南法官介绍，此案中，王某与李某同为洛阳某厂职工，系师徒关系。2005年年初，厂里按照职工的工龄等资历排队，为职工购买经济适用房。王某因资历浅，便与师傅李某商量，由李某出面替王某申请经济适用房，两人并为此签订《房屋转让协议》：李某将申请到的经济适用房转让给王某，王某一次性补偿李某6000元，房屋使用权和所有权归王某所有；李某无条件协助王某办理房屋转让等事宜。事后，李某在厂里购得一套经济适用房，交给王某占有和使用。　　两年后，李某突然去世。2008年5月，李某的妻子陈某将王某告上法庭，要求王某归还上述房产。案件审理中，王某出示了《房屋转让协议》，并提出反诉，要求陈某协助办理房产过户手续。　　张广南法官说，对经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。本案中，涉案工厂规定以工龄等资历作为购买经济适用房的条件，王某因工龄尚短而不具备购买条件。而工龄等资历具有“人格权”的属性，不能进行转让。故王某和李某二人签订的《房屋转让协议》是以合法形式掩盖非法目的，违反了相关法律的强制性规定，属于无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方不产生法律约束力。　　张广南认为，私下交易经济适用房的行为具有很大的风险。本案中，李某是法律意义上的经济适用房的所有权人，可以随时占有、使用或处分该项房产。一旦发生纠纷，王某只能以不当得利为由要求李某返还购房款项，协议中约定的其他利益根本无法实现。至于购房款项的利息，因王某已经实际使用了涉案房屋，通常情况下，法院认为租金和利息可以相互冲抵，因此一般不会支持其利息请求。经济适用房的交易，各地均有许多限制性规定，如5年内不得上市，须补交土地出让金等相关税费，因此，人们购买经济适用房时一定要谨慎。　　最终，法院审理后认为，李某在未依法取得涉案房产权属证书的情况下与王某签订《房屋转让协议》，其行为不但损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，违反了法律的强制性规定，而且李某从事上述行为时也没有征得作为共有人的妻子陈某的同意，因此涉案房屋交易行为属于无效民事行为，法院不予支持。