北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例汇总

（ 李建立 13717518768）

1、如何购买二手经济适用房 （作者：谢辉 发布时间：2006-06-08 09:01:55）　　一、已经住满5年的经济适用房 　　购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5%的印花税外，不需要在缴纳成交价3%的土地出让金。 　　二、尚未住满5年的经济适用房 　　购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即购买者必须具备北京市常住户口，家庭收入在人民币6万元以下。符合此购买条件的购房人还需要办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，只具备购买最高4000元/平方米，面积在70平方米以内经济适用房的资格，就意味着购房人只能购买28万元的经济适用房。若购房人所购买的房价已超过了审核的购房标准，超出部分则需要补交10% 的综合地价税。购买任凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。（编辑：梁菁菁）2、 北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例 买卖经济适用房获利 主体不适格协议无效（作者：赵志 发布时间：2006-10-18 13:26:39）　　经济适用房的买卖必须符合一定的价格与主体条件，采用种种形式规避这些限制性法律规范的，则可能引起各种纠纷。近日,大兴法院审结一起买卖经济适用房的案件，判决买卖协议无效，潘某退还闫某定金1万元。 　　潘某系黑龙江省农民，2003年以其北京表弟郭某的名义用15万元购买了位于北京大兴经济适用房一套。2005年8月，潘某以26万元的价格将该套经济适用房卖与闫某签订经济适用房买卖协议，闫某并支付定金1万元。该房屋买卖协议中郭某的名字为潘某所代签。后闫某得知国家对经济适用房限制出售，故其诉至法院要求法院确认其与潘某签订的经济适用房买卖协议无效并返还定金。 　　法院审理后认为，潘某不具备购买经济适用房的条件，虽然房屋所有权证书办在郭某名下，但该购房款系潘某所支付，实际也由潘某支配、占用该房屋，潘某实际是该房屋的事实上的产权人。 但根据《北京市关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》第二条规定，已购买经济适用房的家庭在购买后五年内不得按市场价格出售。确需出售的，可出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。故闫某与潘某之间的房屋买卖行为，违反了出售价格与交易主体的限制性规定，应属无效协议，闫某要求潘某返还定金的诉讼请求应予支持。（编辑：赵岩）3、 北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例私下转让购买经济适用房房号 协议被判无效 （作者：李思 发布时间：2007-08-01 13:30:48） 近日，朝阳法院审结了一起因私下转让购买经济适用房房号而引发的案件，法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效，判决转让者王某返还原告购房名额转让金八万元、联系人邢某返还原告购房名额转让金二万三千元。 2006年9月25日，原告李某与被告王某签订了《经济适用房买卖合同》一份，约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给原告，原告一次性向王某支付人民币8万元整，作为将购买经济适用房名额转让给原告的补偿。此后，原告又向联系人被告邢某支付了转让金23 000元。邢某向原告出具了内容为：“今收到李X购买翠城经济适用房转让费2.3万元，大写：贰万叁仟元整”的收据一张。原告在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查，后原告拿着转让的房号去购买房子时遭拒。故起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效，王某、邢某返还原告房号转让金。 法院经审理认为，本案中不仅原告尚未取得相应的购房资格，且转让者王某也尚未实际取得确定的房屋。王某将购房权私自转让给没有购房资格的原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。本案中原告与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益，故被法院认定为无效。4、 北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例买卖经适房房号起纠纷 法院认定合同无效不保护作者：崔亮 发布时间：2008-05-16 15:26:58 从他人手中买经济适用房房号，按照当初合同约定支付定金后，却由于对方原因房子无法交付，于是将房屋中介机构和卖方告上法庭，要求交付房屋。近日，昌平法院对此案件进行了宣判。 原告武先生诉称，自己与游先生于2006年6月24日签署预售房出售合同，约定被告将回迁购买回龙观社区房屋的房号转让给原告。合同签订后原告按合同约定履行了自己的义务，向被告支付了房号费用两万元。现被告拒绝履行合同，故原告起诉至法院，请求判令被告游先生继续履行预售房出售合同，交付原告武先生位于昌平区的房屋。 被告游先生辩称，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。理由是，案件所涉及的房屋出售合同，名字虽然是预售，实际不是商品房买卖合同。原告起诉的案由是买卖合同纠纷，所以肯定不是商品房买卖合同，而是购买经济适用住房的排队权。购买经济适用房是要有资质的，原告仅仅是有资格，再去排队配选才能买卖。原告现在仅仅是排队权。国家规定经济适用房是国家保障性住房，是禁止买卖的。经济适用房的买卖有严格的程序，而现在买卖双方都没有经过这个程序。原告、被告签订的合同违反了法律的强制性规定。相关法律也禁止经济适用房的买卖。没有领取权属登记证书的房屋是禁止买卖的。房屋不能买卖，双方在签订时应该知道该行为不太合法，是以合法形式掩盖违法的目的，而且三方的责任是相同的，不互付过失责任。请求驳回原告的诉讼请求。 被告房屋中介公司辩称，我们希望律师把这个事情跟原告说清楚。我们在签订合同时，是原告想买经济适用房，但是由于国家规定不让买卖经济适用房。游先生说这个事情不合法，是否可以把房子退掉，把钱给原告。我们也跟原告说过，但是原告不同意。因为合同违法，现在原告起诉要我们履行合同，我们无法履行。 法院查明，2006年6月24日，原告武先生（乙方）与被告游先生（甲方）、被告房屋中介公司（丙方）签订预售房出售合同，约定甲方因位于王家园胡同房屋被拆迁经与乙丙方协商，将回迁购买回龙观社区的订房号转让给乙方。合同约定，合同签署之日乙方向甲方支付部分购房号费两万元（购房号费共六万元）。乙方向丙方支付服务费总房款的百分之二点五八千元（根据实际购房款，按照多退少补原则）。合同签订后，原告武先生向被告游先生支付了2万元购房号费，向被告房屋中介公司支付了8000元中介费。后被告游先生拒绝履行合同，并将原告支付的2万元购房号费交给被告房屋中介公司，原告拒绝接收该笔款项，并起诉至法院要求二被告继续履行合同。 法院认为，合法的民事权利才能受到法律保护。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制，而本案中原、被告所签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定，该合同应为无效，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求没有法律依据，本院无法支持。据此，法院判决驳回原告武先生的诉讼请求。5、北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例新政策五年内经适房禁售 刚签约买卖方对簿公堂（作者：尹亦农 发布时间：2008-06-03 10:22:56） 王女士将自己的经济适用房卖给了苏女士，但随后的市建委文件规定未满五年经济适用房不能按市场价出售，并且不能办理过户手续。由于新政策的出台，致使原被告之间的房屋买卖合同无法履行。原告王女士要求解除售房合同，遭到对方的强硬拒绝。日前，王女士将苏女士诉上法庭，要求确认签订的房屋买卖合同无效，朝阳法院受理了此案。 原告王女士诉称：2007年10月22日，我通过中介将位于北京市朝阳区垡头翠城馨园某室的经济适用房卖给被告，并与被告签订了房屋买卖合同及补充协议。双方在合同中自愿约定了付款方式、付款数额、产权过户、房产交付、违约及争议的解决方式。2008年4月8日，北京市建委发布了京建住（2008）225号关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知。通知中规定未满五年经济适用房不能按市场价出售；并全面停止办理未满五年经济适用房过户。由于国家的政策法规出台，致使原被告之间的房屋买卖合同无法履行，为此，我多次找被告协商要求解除合同，相互返还购房款及房屋，被告态度强硬，坚持不解除该合同。现诉至法院要求确认与被告签订的房屋买卖合同无效。6、北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例二手经适房难过户 新近买房者要退房（作者：尹亦农 发布时间：2008-07-31 10:26:16） 因称受“经适房”出台新政策影响，自己从乔先生手中所购房屋面临无法办理房屋过户手续的问题，近日，周先生诉至法院要求确认双方《房屋买卖合同》无效，并由乔先生返还已付购房款35万元。朝阳法院受理了此案。 原告周先生诉称：2007年12月20日，我与被告乔先生就其名下的朝阳区望京新城西园的一套一居室房屋签订了《房屋买卖合同》。该房屋为经济适用房，双方约定房屋价款为87万元。我分5次先行支付了房款35万元，剩余的52万元房款双方约定待办理了相关手续后再行支付。因我所购房屋系“经适房”，根据国家现行的法律、法规，我与被告之间无权就上述房产办理相关手续。故请求法院确认我与被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，并要求被告乔先生返还已付房款35万元。 据了解，2008年4月8日，北京市建委会同市国土局、市发改委、市财政局等部门联合下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，对经适房买卖作出了具体的限制性规定。通知中规定，未满五年经济适用房不能按市场价出售，并全面停止办理未满五年经济适用房过户。且新政策规定经适房买卖必须经政府回购，才能上市交易。7、北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例私下买卖经适房 卖方诉请交易无效（作者：雪洁 发布时间：2010-03-15 09:10:41） 2004年，家住北京的刘女士将其所有的经济适用房卖给了于先生，近日，刘女士以当初签订的合同违反国家禁止性规定为由，将于先生诉至法院，请求法院确认购房合同无效。丰台法院已正式受理此案。 刘女士起诉称，2004年，她与于先生签订了购房合同，约定刘女士将位于丰台区的一处经济适用房卖给于先生，该房屋面积为78.38平方米，价款为47万元，于先生支付首付款235000元，其余款项按十年银行贷款利率每月向刘女士交纳2550元，等房屋过户时，一次性交清剩余款项。 刘女士称，合同签订后，于先生支付了首付款，但余款和利息均未按时支付。后刘女士得知，国家相关政策规定，经济适用房未满五年不得上市交易，五年之内与非为国家的买方签订的买卖合同因违反国家禁止性规定而无效，该房屋在购买五年内也不能办理过户手续。 刘女士认为，她与于先生签订的合同违反了国家禁止性规定，为此她多次与于先生交涉，要求于先生退还房屋，但遭到拒绝。无奈之下，刘女士将于先生诉至法院，请求法院确认她与于先生签订的购房合同无效。8、北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例借款是虚卖房是实 买卖经适房风险自担（作者：蒋春燕 发布时间：2010-07-13 17:02:23） 因违规买卖经济适用房引发抵押借款合同纠纷，孙女士将武女士告上法庭。记者今天获悉，二中院裁定准予孙女士撤回上诉。 孙女士起诉到一审法院称， 2009年2月10日，自己与武女士签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》。合同中所谓自己借款实际是武女士向自己支付的购买经济适用住房的购房款，因武女士恐经济适用房的买卖合同无效而要求自己与其签订借款合同和办理房屋抵押担保合同。该合同是以合法形式掩盖非法目的，属无效合同。现因双方协商未果，故诉至法院，请求确认双方签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》无效。 一审法院经审理认为，双方签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》经公证处公证，并赋予强制执行效力，属具有强制执行效力的公证债权文书。双方对该债权文书的内容产生争议，不属法院受案范围。据此，裁定驳回孙女士起诉。 一审法院裁定后，孙女士不服，上诉到二中院。 该案审理过程中，承办法官充分释明指出，双方当事人之间买卖经济适用房的行为违反了国家的政策法规，但因双方当事人在公证处就借款合同及抵押合同办理了公证债权文书，根据《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》的内容，经公证的以给付内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书依法具有强制执行效力。债权人或债务人对该债权文书的内容有争议直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。后孙女士表示撤回上诉。9、北京经济适用房买卖纠纷转让纠纷案例房价上涨买家遭晃点 经适房主质疑已签好的合同 卖家出尔反尔，这是近期不少购买经济适用房的人遭遇的情况。房主想要卖出更高的价钱，于是，找自己的茬儿质疑已经签好的购房合同。由于卖家的反复无常，经适房买卖市场遇到了诚信危机。 6月初，魏女士的官司在昌平法院一审宣判。法院经审理查明，房主孙先生与魏女士于2010年3月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，孙先生将其名下坐落于回龙观镇龙跃苑三区的房屋出售予魏女士。该房屋成交价格为1335000元。此后，孙先生反悔，表示不出售该房产。 法院认为，合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。还有就是，孙先生是经过相关行政手续取得经济适用住房购买资格，并已取得了本案所涉房产的所有权，他对名下财产的处分并不损害社会公共利益。另外，根据相关规定，案件中涉及的这套经适房在一定条件下是允许上市交易的，而并非绝对禁止，所以买卖该套经济适用住房的行为不应认定为侵害社会公共利益。如果孙先生坚持认为双方买卖合同侵害了社会公共利益，可在房屋过户前，将房屋以原价回售予政府，否则难以体现其所谓的社会公共利益。 对于不符合上市交易条件的经济适用住房应由相关行政部门在房屋权属转移登记时依据相关政策规定对合同的履行予以限制，而不应由司法机关在合同效力的层面上予以禁止。因此，孙先生主张合同无效的理由不能成立，法院判决驳回孙先生的诉讼请求。(记者 王巍) 点评：由于北京乃至全国的经济适用房政策朝令夕改，导致了大量的纠纷。实践当中，也出现了许多奇怪的判决。 （法律咨询： 二手房买卖纠纷 经济适用房买卖纠纷 小产权房买卖纠纷 夫妻房产纠纷 房产继承 建筑工程纠纷律师 房产抵押 拆迁赔偿）