北京经济适用房转商品房政策法律汇总（简称经转商）

（网 李建立律师整理 ）

1、北京经济适用房转商品房通知

市住建委的通知指出,“已购经济适用住房的家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,产权人可以补交土地收益后改为商品房。”但不更名转换只适用于2008年4月11日以后签订购房合同的已购经济适用住房家庭,即2008年4月11日以后签订购房合同的已购经适房家庭,取得契税完税凭证或者证五年后,产权人可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%,补交土地收益款后取得商品房产权。

在2008年4月11日(含)之前签约的经适房转商品房,一律要通过上市交易的方式完成,除了按照最低过户指导价格缴纳10%的综合地价款外,还要缴纳一定的额度的房屋契税。140平方米以下契税税率为1.5%,140平方米以上为3%。

2、家人经转商全家限购房（来源：北京青年报 ）

昨天，各区县房屋管理部门接到《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，北京对全市经济适用住权“转商”进行了统一规定：2008年4月11日之前签约的“老”经济适用住房，只能采用过户交易方式“转商”；而对2008年4月11日之后签订购房合同的“新”经济适用住房，在补交土地收益款后，可不变更房主姓名就转为商品房。业内人士就此提醒：“老”经济适用住房房主需注意，按照5月1日开始执行的北京购房新政，“老经适房”如同一家庭成员过户“转商”，则该套房将计入“新购住房”，该家庭此后将限购商品住宅。

昨天发出的《补充通知》，不仅明确了2008年4月11日之前签订购房合同的“老”经济适用住房满5年后“经转商”办法，也对2008年4月11日之后签订购房合同的“新”经济适用住房满5年后的“经转商”办法进行了规定，即：2008年4月11日之前签订购房合同的已购经适房家庭，满5年后必须通过上市交易的方式完成“转商”。而2008年4月11日之后签订购房合同的已购经适房，满5年后产权人可以补交土地收益后改为商品房，即可同名“转商”。而对后者缘何允许“同名转商”，有关部门解释，按照相关规定，2008年4月11日之后的“新”经济适用住房可以同名转商的主要原因是，“新”经济适用住房上市需要交纳的土地收益款为原购房价格与当前同地段类似商品房差价的70％，比“老经适房”的上市价10％要高出许多。

从朝阳、海淀和昌平等区房产交易大厅现场，记者注意到，此次很多满5年的经济适用住房房主办理“转商”，多采用补交契税后将房产转到家人名下的方式，即转给爱人或者孩子。

多位业内人士提醒，5月1日起北京实行了临时性的限购政策，同一家庭只能新购买一套商品住房，目前北京市对“同一家庭”的确认是一对夫妻加上他们的一个未成年子女。“如果经适房交易到配偶或自己未成年子女的名下，则意味着该家庭新购置了一套商品住房，那么如果之后还想再购买新的商品房，则将被限制。”

也正是如此，业内人士提醒经济适用住房房主们，从目前看北京市有关2008年4月11日“老”经济适用住房政策不会有什么变化，如果该家庭还有购房计划，则要考虑到“经转商”后的限购问题，以免到时候签了购房合同却办理不了产权过户手续，承担不必要的损失。

中介谎称家庭成员间不能“经转商”

“中介告诉我，经济适用住房转商品房，不能转给家人了，是不是这样？我还住在房子里，就是想把产权证补成商品房产权证，没想卖掉，如果不能转给家人，我们怎么办？”昨天上午，记者接到了多位经济适用住房房主焦急的咨询电话。原来，有房屋中介公司通过电话或者短信的方式，告诉他们“经转商”政策又有变，提出可由他们帮着办理“同一家庭经转商”。

昨天12点30分，记者为此赶到石佛营朝阳区交易办证大厅。记者看到，大厅门外的阴凉地，顺着墙根坐满了手拿各种资料的人；大厅内人也不少，除了等候椅上坐满了人，咨询处前也有一个小队伍在排队咨询。了解之下，记者获悉，门内门外，大多数人是来办理“经转商”的。

当记者询问咨询处的工作人员，“经转商”政策是不是有变、是不是不能家庭成员之间转了，工作人员回答，符合条件的经济适用住房“经转商”政策没有变化，“可以转给家人，只要你按照规定补交综合地价款，并缴纳契税。”

此后，当记者走到大厅门口时，立即就有两个中介赶来挡住记者，“我告诉你，别听他说的，5月4日开始，政策已经变了，不能再转给自己家人。这事要是你自己办，到网签那儿肯定就过不去，人家不给你办。”随即他告诉记者，可以委托他们代办，“我们能办出来。”

记者就此找到了相关部门负责人，该负责人强调，包括朝阳区在内，5月4日后符合条件的经济适用住房“经转商”统一了“只能通过交易过户的方式进行”，其他的没有变化，家庭成员之间，只要按规定补交综合地价款和缴纳契税，同样可以过户“转商”。他也就此提醒经济适用住房房主，部分中介利用有些人对政策不了解“造谣揽活”，老百姓不要上当。只要资料齐全，“经转商”办理非常简单，不用求助中介。

3、北京海淀区"经转商"" 需提供""不回购确认书""

和朝阳等区满5年经济适用住权证转商品房产权证能同名转不同的是，记者昨天了解到，最大的两个经济适用住房小区回龙观、所在的昌平区经济适用住房“转商”不能同名转，必须通过交易的方式转给家人或者他人，除了补交综合地价款外，还需按规定缴纳契税。住建部26日公布的经济适用住房新政中，有关强化使用监督的规定如“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”等，让北京已经年满5年的老经济适用住房业主，掀起了把“不完全产权”经济适用住房产权证换成“完全产权”商品房产权证的热潮，朝阳、昌平、海淀等老经济适用住房小区比较集中的区房产交易大厅甚至重现去年11月房贷收紧前的热闹场面。 29日上午8时许，位于昌平区南环东路的住建委服务大厅尚未开门，门口已排起了六七百人的长队。天通苑和回龙观的业主，听说经适房政策将有调整，抓紧时间来办理“经转商”手续，排在第一个的凌晨3点多就来了。8时40分许，现场已聚集了上千人。与朝阳、丰台不同，昌平区满5年的经济适用住房房主如果要把产权证转成商品房产权证，不能“同名转”，而必须通过买卖交易的形式转给家人或者他人，即除了补交综合地价款之外，还需缴纳契税。其中，天通苑是按最低指导价3621元/平方米的10%补交综合地价款；回龙观则按最低指导价3917元/平方米的10%补交综合地价款。需要提醒房主注意的是，如果当年您在买房的时候，已经补交了超出核准面积部分的综合地价款，则需提供当年补交综合地价款的票据。如果当年对超标面积部分没有补交综合地价款或者当年交了、现在却找不到票据，则此次办理的时候必须按全面积补交综合地价款。记者还了解到，海淀区满5年经济适用住房也不能同名转换商品房产权证，必须通过交易的形式转给家人或者他人，按当地房屋最低指导价补交综合地价款和契税。此外，海淀区还要多一道手续，即经济适用住房业主还需到户口所在地的街道住房保障处开具“政府不回购确认书”。政策说明“经转商”北京各区政策不同-朝阳、丰台：朝阳区和丰台区可同名“换证”，即按规定补交综合地价款后，房主可以在不更名的情况下直接换成商品房产权证。-海淀、昌平：海淀区和昌平区不能“同名转换”，必须通过交易的形式“换证”，其中海淀区还得提供房主户口所在地街道住房保障处同意不回购的确认书。“换证”案例昌平区满5年经适房如何“换证”以天通苑1999年购买了120平方米、当时的审核面积是70平方米的刘先生为例：刘先生在窗口办理申请的时候提出，房子转成商品房产权证时，用儿子的名字。实际上他相当于要过一遍把这套经济适用住房卖给儿子的手续，所以工作人员首先要看他是否已经还清贷款，如果没有还清，须先还清；其次，儿子如果没有成年，须提供监护人公证；第三，刘先生先补交综合地价款，如果当年刘先生购房时，超出核准面积——70平方米外的面积部分已补交了综合地价款，刘先生须提供当年补交地价款的票据，然后就按70平方米×3621元×10%补交综合地价款；如果他当年没有补交超出部分的综合地价款或者是他不能提供出当年补交综合地价款的票据， 刘先生此次就得按照120平方米的面积补交综合地价款，即120平方米×3621元×10%；第四，刘先生还得按3621元×120平方米×1.5%缴纳契税。需要注意的是，如果经济适用住房的面积是在140平方米以上，缴纳契税的税率则是3%，除此之外，还需缴纳5.5%的营业税。市场动态经适房“自卖自买”拉高成交量北京市交易管理网昨天的最新数据显示，28日，二手房住房成交1304套，明显高出27日1055套。对此，业内人士称，是经济适用住房“自卖自买”的“换证”方式拉高了28日的二手房成交量。天通苑、回龙观、朝阳新城、建欣苑等原“老经济适用住房项目”比较集中的昌平、朝阳、丰台等区，房地产交易大厅迎来了满5年的经济适用住房的“换证热”，许多房主赶来补交综合地价款，把“不完全产权”经济适用住房产权证换成“完全产权”商品房产权证。而海淀和昌平区有别于朝阳和丰台能“同名换证”的必须通过交易方式换证的做法，让不少满5年经济适用住房房主通过“自卖自买 ”的方式——通过转给家人的做法将手中的经济适用住房变成商品房，而这明显拉高了近日本来已经呈下降趋势的二手房成交量。"