本文对经济适用房制度的诟病以及上海经济适用房制度的改革进行评论，上海市已就经济适用房申请家庭成员发生病故死亡等变化后的申请工作进行了详细规定。明确经适房产权人死亡后,其继承人如果不属于申请家庭成员,不享有经济适用房居住使用权,仅可分得经济适用房回购或者转让后,按产权比例分割的价款。

　　文/《东地产》特约撰稿赵春雷

　　制度设计必然需要符合产品的特性,否则难免会出现这样那样的问题,对于经济适用房亦是如此。多年来,经济适用房领域主要面临着两个垢病,其一是经济适用房的供给远远不足以体现这一半公共产品的需求;其二则是经济适用房由于制度的漏洞,经常成为寻租与变味的领域,与自身应有的定位与功能相悖。显然,上海市的经济适用房规划与新政正在努力杜绝上述诟病。

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　　经济适用房申请条件

　　在去年12月的中央经济工作会议中,首次提出了“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,以健全住宅供应体系的双轨制,让市场的归市场、让保障的归保障。

　　与此对应的,上海市的保障房体系轮廓已经初步形成,而其中,经济适用房占了整个保障房体系的主力。“十二五”期间上海计划在2000万平方米上新建约40万套经济适用房;30万套供应动迁安置房;多方式筹措和建设公共租赁房20余万套;计划新增廉租住房受益家庭7.5万户。

　　从资金的运作来看,经济适用房无疑要比公共租赁房与廉租房更有效率,而基于土地资源不可再生的特点,保障房体系与商品房体系与土地的此消彼长也必然存在。因此,建设保障房体系也不可避免的遭遇资金的尴尬,即一方面土地财政收益缩水,而另一方面保障房建设需要大笔的资金投入。

　　从国内横向的看,经济适用房的运作模式并非单一标准,而是各地根据自身情况各自制定。在上海,经济适用房执行共有产权与有限产权的方法,经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权,其产权份额为购买经济适用住房时购房价格,占相同地段、相同质量的普通商品住房市场价格的一定比例。经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质,不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。

　　作为保障房体系中重要部分的经济适用房,其目的在于改善中低收入住房困难家庭居住条件,因此,公平优先显然应该是准则。

　　由于经济适用房是一种有限的产权购买行为,因此尽管同为保障房体系,但与公共租赁房、廉租房存在一定的差异,如何避免因制度漏洞形成其他地区曾出现过的寻租现象,这是一个要点。上海的经济适用房起步较晚但后续计划供应量巨大,至2009年底,上海开始第一次经济适用房试点,而未来5年的供应量,可以满足大致40万个家庭的需求。

　　日前,上海市已就经济适用房申请家庭成员发生病故死亡等变化后的申请工作进行了详细规定。明确经适房产权人死亡后,其继承人如果不属于申请家庭成员,不享有经济适用房居住使用权,仅可分得经济适用房回购或者转让后,按产权比例分割的价款。

　　上述的新规,无疑为经济适用房设置了一道制度上的防火墙,实现了经济适用房与商品住宅的区别,也充分体现了保障性住房“阶段性保障”的精神。作为公共产品的保障性住房,从某种程度上,应该体现对符合保障条件的人群的阶段性保障。人的经济状况,经常是处于动态而非静止的,保障性住房,理应也必然需要设置一定的准入及退出门槛。

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