集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免，以解决职工住房困难的一种方式。

　　目前，集资房纠纷案件主要有两类，一种是已经取得集资房产证后因转让集资房而产生的纠纷，这种情况又分为，集资房产权全部是单位所有的情况下的转让、产权全部是个人情况下的转让和产权部分是单位、部分是员工个人情况下的转让;另一种是在未取得集资房产证下达成的集资房转让，即集资房购房资格的转让。

　　一、已取得房产证的集资房转让

　　(1) 产权全部是单位的集资房转让

　　对于这种情况下，因为产权在单位，单位员工个人只具有居住

　　权，而没有所有权，当然也就没有处分权，如果员工转让该集资房，转让行为是属于无权处分行为，转让协议当然无效。转让协议无效，双方可根据过错程度承担相应的责任。

　　(2) 产权全部是单位员工个人集资房转让

　　对于产权全部是单位员工个人的情况，因为产权属于员工个人

　　即转让人，即使单位内部规定，员工不得转让，但是该规定系单位内部规定，对第三人不具有约束力，并且《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年5月1日施行)第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售”。因此此种情况下该协议没有违反相关的法律规定，即应认定转让有效。如果一方违反约定，不履行转让协议，另一方可按协议约定，要求其承担相应的责任。

　　(3) 产权部分是单位，部分是员工个人的集资房转让

　　对于这种情况下，因为集资房是单位与个人共有，根据民法通

　　则及相关法律规定，一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物，况且自《物权法》实施后，不动产是登记主义，集资房登记有共有人的情况，因此第三人在购买集资房时是可以知道单位是共有人的，因此不适用善意取得，再者，购买人未经共有人的同意，也过户不成。因此，对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议应是无效的或部分无效的。

　　二、未取得房产证的集资房转让即集资房购房资格的转让

　　当前，集资房纠纷主要是此类纠纷。笔者认为此类转让协议应该有效。

　　1、律师观点

　　(1)、古罗马法谚:任何人不得因自己之不法行为而获得利益。“不法行为乃损害赔偿之原因，其行为人对于被害人应负赔偿责任，当然不能反因不法利益而取得利益也”。一个人做了一件不好的事情，或者应该做的事情没有做，但是阴差阳错，因积极或消极的违约行为而获得利益或可期待利益。毁约方通过其毁约获利，同时守约方因守约而受损，这显然是一种不公平。法律对这种利益不应该保护，并应采取措施促使该人按约定行事，保护相对方的利益。特别是法律没有明确规定时，法官应主动发挥这一思想的原则指引作用。2008年4月河南省高院下发了《关于加强涉及民生案件审理工作为推进和谐中原建设提供司法保障的意见》，就是这一法理的彰显，里面提出：对于卖房人恶意毁约而解除购房合同的，购房人请求卖主对房屋升值部分进行赔偿的，法院可以考虑予以支持。

　　(2)、《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束;二是过户登记，即发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。集资房本身具有特殊性，如有的需经过一段时间方可办理产权登记、土地使用权为划拨性质、买受人变更产权时需补缴相应的土地出让金等，但这些问题与法院处理范围无涉，自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。