房改售房、集资建房的评估确权不仅涉及领域多，存在的问题也多，而且维系着千家万户的切身利益，关系到

国家经济体制改革和社会稳定的大业。虽然以往在各地开展推进公有住房的出售工作取得显著成效，但涌现出

的集资建房确权等一些问题的解决仍然不尽如人意，引发了许多社会问题。为此，笔者将多年来在房改售房、

集资建房评估确权中碰到的几个特殊问题提出来与大家一起探讨。

(一)房改售房、集资建房确权是否要房地产中介机构介入
一种观点认为，出售公房集资房政策性强，政府每年都会组织土地、建设、房管、物价等部门测算出当年

的房改成本价、市场价，制定出各种调节因素，且每幢房屋都有现成的竣工图纸，单位技术人员自己会画会算

，只要经过房改部门核准就可出售，房地产评估、测量中介机构的介入是多余的，只会增加售、建房单位的经

济负担。
笔者认为，这种观点不妥。首先，它有悖于“先评估、后出售”的原则。其次，从房改实际情况看，公有

住房，特别是集资建房，房屋建造成本上的“个体差异”较大，如果不分青红皂白统一按当年的房改成本价出

售，势必造成“老实人吃亏”、效益差的单位吃亏的局面，从而引发不必要的社会矛盾。第三，影响房屋价格

的地段、结构、环境、质量、功能、成新度等调节因素的确定，以及房屋销售面积的计算专业性很强，不是谁

都可以胜任的。因此，房地产中介机构的介入是必需的。

(二)公有旧住房扩建后评估价如何确定
早期的旧公房面积都比较小，且功能不全，四层以下的相当一部分住宅不成套，没有厨房、卫生间，平面

布局不合理。因此，有的由单位出资，有的由单位和个人共同出资对原住房进行改造。对自行扩建的部分，在

继续售房中只要扩建的公有住房原产权明晰，没有违反城市规划，且符合住宅小区内旧房改造规划要求，经过

一定的审批程序，作为房改遗留问题应给予认定确权，这有利于困难企业职工思想的稳定，有利于公房的继续

出售。在售价的确定上，可以采取加权平均的办法进行处理。

(三)继续出售旧公房折旧后售价偏低
福建省政府《关于促进房地产持续健康发展的实施意见》放宽了对低层非成套旧公房出售的限制，对“能

够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售”。这是从实际出发对低收入家庭，特别是对

困难企业经济困难家庭解决住房问题的政策倾斜。由于低层或非成套的住房大多是上个世纪60年代末至80年代

初投入使用的旧公房，如按政府公布售房当年的房改重置成本价和明文规定的房屋使用年限折旧后，售价明显

偏低，接近规定的最低限价。
一方面是政策规定十分透明；另一方面是折旧后售价偏离实际成本太多。笔者认为，继续出售公有住房，

既要考虑职工的经济承受能力及房改政策的衔接，也要考虑房屋售价的合理性，防止贱价出售。

(四)出售公房集资房杂物间层高低于2.2米是否计算售价
在出售公房、集资房时，单位和职工都认为杂物间不应再收购房款，同时又觉得杂物间有大有小，不进行

调节不合理。受共用建筑面积分摊规则的启发，在房改房实际评估中，我们引入了底层杂物间搭配系数这个概

念，搭配系数是指底层杂物间轴线总面积与该幢房层套内总建筑面积的比率。设置搭配系数的目的，是调节住

户占有杂物间面积的大小。每户套内建筑面积乘以搭配系数，就是该户可得的杂物间面积标准。实有杂物超过

该户杂物间面积标准的，按房改评估价的50%乘以超过标准部分的面积计算加价；反之，实有杂物小于可得杂

物间标准的，按房改评估价的50%计算减价；在总体上底层杂物间加、减价代数和等于零，只是进行实际占有