面对增长迅猛的房价,一种“自己动手,丰衣足食”的个人集资建房模式正在北京、上海、武汉、西安、成都等一些大城市悄然出现。有媒体称这是房产发展的新模式,不少房地产业人士却说这纯粹就是个笑话,政府相关部门也正密切关注着事态的发展。个人集资建房有无法律法规上的障碍?能否成为房地产业发展的新模式?是解决中低收入者住房问题的有效办法吗?带着公众关心的问题,近日采访了经济学家、四川大学房地产策划与研究所所长、博士生导师杨继瑞教授。　　

    中低收入者对高房价不满　　

    记者:去年以来,房地产市场异常火爆,价格居高不下,您分析是什么原因?　　

    杨继瑞:近年来,房价不断攀升。特别是去年,全国平均涨幅超过12%,有的地方上涨速度过快。让一般中低收入者难以适应。涨幅大小,主要还是由供需关系决定的。近年来,除了无房户需要买房,房地产市场还出现了一些引人注目的新的需求。　　

    记者:这些新需求主要来自哪些方面?　　

    杨继瑞:一是换代性购房的需求,有些已解决基本住房条件的人想住得更宽敞更好一些;再是第二居所的需求,不少城市居民有相当积蓄后,居住行为多处化;三是投资购房的需求,股市不景气,小投资者又无力进行大项目的投资,资金不少流向了房产;四是随着城市化的进展,一些外来务工者经过多年的积累,开始自己购房。　　

    记者:正是这么多种需求聚合在一起,导致了房价的不断上涨?　　

    杨继瑞:再加上土地供应紧缩和“招、拍、挂”供地方式所导致的地价攀升、建材价格上涨、一些房地产商缺少长远发展的眼光、非理性的投资与消费心理等因素,近年来商品房房价一直在走高,这种趋势短期内还很难逆转,让不少中低收入者感到不小的压力。　　

    记者:在这种形势下,有人提出了个人集资建房建议,而且引起了很大的社会反响,这算得上一个创举吗?　　

    杨继瑞:一些中低收入者选择个人集资建房的方式,我认为是可以理解的。但可能也说不上是创举。住宅合作社的理论基础是合作经济思想,即劳动者自愿入股联合,实行民主管理,以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合的经济形式。住宅合作社作为合作经济的一种重要的组织形式之一,在国外早就有了。国内早几年比较时兴的单位集资建房就是其中一种类型,对解决中低收入居民的住房问题也起到了一定的作用。　　

    记者:据说在国外,个人集资建房占了房地产市场的30%左右,这是否说明这种模式是房地产市场的一个有益补充?你对此是怎么看的?　　

    杨继瑞:但是,很多国家土地是私有的,房地产业市场化程度很高也很规范,个人收入、不动产以及信用状况的监管机制比较健全,集资建房的税收、贷款等相应模式比较成熟。这些都是我们眼下还不完全具备的。这些年轻人的倡议,看上去很美。真要付诸实际,还有不少问题。他们的选择,很大程度上是在表达一种情绪,是用一种感性的姿态表达对当前过高房价的不满。　　

    问题不在法规层面　　

    记者:个人集资建房最大的吸引力可能就在于价格的优势,我们所关心的是这种个人集资建房在法律上是合法的吗?　　

    杨继瑞:我国现行法律中没有禁止个人集资建房的规定。而相关政策应该说是允许的。国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局在1992年发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中对住宅合作社有这样的说明:住宅合作社,是指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准,由城市居民、职工为改善住房条件而自愿参加,不以盈利为目的公益性合作经济组织,具有法人资格。这可以作为个人集资建房的政策依据。成立住宅合作社或者类似的社团虽不存在法律法规上的障碍,但真正操作起来也会困难重重。　　

    记者:操作上可能会有什么问题?　　

    杨继瑞:问题来自内外两个方面。一方面来自集资建房者这个团队本身。房地产开发涉及环节多,成本高、风险大,个人集资建房由于参与人数多,内部组织松散,存在着多重风险。集资建房目前并无相关配套政策,也就是监管缺位。如果集资建房者中途更换合作者,或者虚构集资建房人数,或者成为一种市场行为的房地产开发,或者变相集资诈骗,这方面的风险随时存在,如何预防?集资建房的发起者靠什么保证参与者的利益不受损害,法律关系不明晰,单靠志同道合行吗?这里存在着巨大的道德风险。几百人合起来,意见如何协调?如果最后开发的房子大家不满意,怎么办?如果不能如期竣工,搞成烂尾楼,怎么办?如果在开发过程中引发经济纠纷和法律,责任主体是谁?就算一切顺利,房子修好了,但谁住“金三银四”,谁住“顶天立地”?大家出的钱都一样多,谁该先选啊?　　

    记者:其实我们已经看到了这种潜在的风险。据报道,成都个人集资建房的首倡者王劲夫因不赞同组委会打广告、收取报名费等作法,已经退出了。　　

    杨继瑞:这足以说明没有一个专业的、有经验的团队,操作起来是非常困难的。另外一方面的问题来自外部。虽然个人集资建房不违背现行法律,但毕竟没有上升到政策层面来讨论,也缺少政策方面的支持。比如能否取得土地、能否得到银行的贷款,这些都是个人集资建房必须面对的困难。　　

    多一点理性的考量　　

    记者:但就有消费者立场坚定,认为这是他们目前自救的最好途径。你对这种选择有什么具体建议吗?　　

    杨继瑞:只要不违背国家的法律法规,消费者有权利做出他们认为正确的选择。个人集资建房在目前情况下不失为一种选择,但未必是最好的选择。消费者要设身处地冷静思考,最好不要盲目跟风。就政府来说,个人集资建房我认为可以允许试点,试点最好是在社区进行,由社区来进行必要的协调。这样可以把风险尽量降低,同时在试点过程中完善配套相关的政策法规。如果不经试点,就全面开花,稍有不慎,不但不能实现初衷,还很可能引发严重的社会问题。我个人认为,个人集资建房永远不可能成为市场主流。市场的社会化分工的平台,专业化是提高资源配置绩效的必然抉择和规律取向。房地产是个专门的行业,需要很强的专业开发技术和专业管理能力,人人都做开发商并不现实。解决中低收入者的住房问题应该还有更好的办法。