如果盘点2010年的房地产市场，调控肯定是第一关键词。从2010年1月10日的“国十一条”开始，几乎每隔一个月就会有重大新政出炉。税收、土地、信贷、整顿、限购等等，不一而足，能用的政策几乎都用上了。

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　　令人遗憾的是，不论是“国X条”，还是“限X令”，这些“史上最给力的政策”好像都失了效。这也再次印证了温总理那句著名的预言，2010年是中国经济进入新世纪以来最为复杂的一年，是经济社会发展中“两难”问题增多的一年。

　　对于大多数开发商而言，2010年的调控带来的负面影响并不大。尤其是万科保利们，均取得了辉煌的业绩，万科甚至只用了11个月就实现了销售千亿的目标。据国家统计局的数据，2010年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%。商品房销售额42300亿，同比增长17.5%。

　　面对不断加码的调控和调控之后不断攀升的房价，有网友慨叹：调控之于开发商，神马都是浮云。

　　那么，调控之于公众呢?对于那些期待房价下跌的普通购房人来说，他们的希望化为了泡影，调控之于公众，似乎也同样变成了“浮云”。同样是来自国家统计局的数字，2010年11月份，70个大中城市房价同比增长7.7%，环比则从9月起连涨了三个月。

　　当调控变成空调或者浮云，楼市唱多者暂时赢得了欢欣鼓舞，而公众收获的只是一个略有可悲的经验教训：中国的房地产调控只有一种结果，逢调必涨。

　　当然，并不是所有的人都赞同“空调”或者“浮云”的说法。在部分专家眼中，“防止房价过快增长”才是官方、正版的调控目标，而“房价下跌”只不过是公众对调控目标的误读，是山寨版。他们以正版的调控目标作为衡量标准，并以屡遭非议的统计局数字作比较后发现，房价连续数月同比涨幅下降，过快上涨的步伐已经被遏制，因此，他们认为，调控还是有一定效果的。尽管他们也承认调控的效果未达预期。

　　造成“调控未达预期”的一个重要背景是，流动性过剩。尽管今年的信贷总额比2009年已经收缩，但美国的量化宽松政策给全球包括中国的冲击，加上7.5万亿信贷和一直说不清的海外热钱，以及2009年4万亿投资和10万亿信贷形成的巨大资金量仍需继续消化，多重因素叠加，形成的资金猛兽到处撕咬。从这个意义上说，高房价只不过是另一种形式的“豆你玩”、“蒜你狠”。这也说明，在投资渠道短期很难获得实质性突破、全球通胀预期愈加强烈的背景下，房地产依然是资金对抗通胀的最佳选择。

　　因此，高房价能否回归合理水平，首先取决于对通胀的治理。2010年12月召开的中央经济工作会议为明年的宏观经济政策定下基调：即实施积极的财政政策和稳健的货币政策。央行连续加息和调高存款准备金率，这些措施都传达出中央治理通胀的决心。可以预期的是，已经处于加息通道的货币政策，将有更大的空间和更灵活的操作手法。

　　对于中央能够治理通胀的一个利好是，对于2011年的宏观经济形势，多数经济学家表示看好。对经济颇有研究心得的任志强在2010年年底曾经乐观地认为：“今年已经打下良好的基础，可以肯定明年的经济不会差。宏观经济乐观看在8%–10%之间，至少不用担心保八的问题。”经济形势趋好无疑会给“两难”的货币政策松绑——起码不用担心经济严重下滑了，中央制定政策时，可以更多地考虑为“治理通胀”、“调结构”、“转变经济增长方式”等目标来服务。因而，2011年，调控仍将成为房地产市场的关键词之一，只不过另一个关键词已经从“浮云”变成“给力”。