简述：证据表明原告及中介已穷尽手段多次以电话和短信方式通知被告张某乙，但均无回应，也没有证据表明张某乙曾主动联系过原告或中介，张某乙在2015年2月后即失联，因此其后有关过户手续不能办理的原因应归咎于张某乙的不配合。原告主张逾期办理过户手续的违约金，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。

上海市徐汇区人民法院

民事判决书

（2015）徐民四（民）初字第1862号

原告唐某。

委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。

委托代理人马建刚，上海英恒律师事务所律师。

被告张某甲。

被告张某乙。

原告唐某诉被告张某甲、张某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理。因被告张某乙下落不明，本案于2015年7月22日依法转为普通程序，向被告张某乙公告送达。本案于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马建刚、被告张某乙、张某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2014年11月25日通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍就上海市徐汇区田林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋总价为155万，双方应在2015年3月31日前向房地产交易中心申请办理过户手续。原告按照合同约定支付了房款53万元，多次催促被告配合办理过户手续但均未果。被告的行为显属违约，故要求法院判令：1、被告继续履行合同，合同编号XXXXXXX；2、被告协助原告办理上海市徐汇区田林路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；3、被告支付违约金，以已付房款53万元为本金，按日万分之四的标准，自2015年4月1日起计算至房屋过户之日止。

被告张某甲辩称，愿意配合履行相应手续，不清楚房屋为何没有过户，张某甲一直是配合的，故没有责任。

被告张某乙辩称，原告打电话过来但其有事，后来打电话给原告却无人接听，这不是被告不配合。同意配合履行相应手续，同意配合原告办理过户手续，但不认可向原告支付违约金的诉讼请求。

经审理查明，2014年11月25日，原告（乙方）与两被告（甲方）通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定：由乙方受让甲方所有的上海市田林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积53.91平方米，总价款155万元。乙方于2014年10月2日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2014年10月9日将首付款8万元直接支付予甲方；乙方于2014年11月28日前将首付房款43万元直接支付予甲方；乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上海市房地产权证后，以银行发放贷款的方式将房款100万元支付予甲方；待本交易经房地产交易中心审批完成且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日（且甲方将户口迁出）由乙方将房款2万元直接支付甲方。在2015年3月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，甲方按第十条约定承担违约责任。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。甲、乙双方于至徐汇区房地产交易中心办理过户手续前1个月内办理审税的认定手续，甲乙双方应于乙方办妥贷款手续且办妥房产税认定手续后10个工作日内至上海市徐汇区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2014年11月28日前将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）；甲、乙双方应在本房地产买卖合同的签署栏中如实提供通讯地址及联系电话，上述通讯地址及联系电话作为双方的发出通知的唯一依据，本合同任何一方通讯地址或联系电话发生变化，该方应立即通知本合同的另一方，否则，因此产生的一切后果由该方承担。合同尾部所署被告张某乙联系电话为“XXXXXXXXXXX”、居住地址为系争房屋地址，被告张某甲联系电话记载“同上”（注：“XXXXXXXXXXX”实为张某甲的电话号码）。

2014年10月2日，原告向两被告支付定金2万元；2014年10月9日，原告向两被告支付房屋首付款8万元；2014年11月25日，原告支付张某甲房款367，500元、支付张某乙房款62，500元。以上，原告共计向两被告支付房款530，000元。两被告依约于2014年11月将系争房屋交付原告。2015年2月，原、被告双方共同至房地产交易中心办理房产税认定手续。

庭审中，原告申请为原、被告双方居间服务的上海我爱我家房屋租赁置换有限公司工作人员张某出庭作证。证人表示，两被告在居间方处留存的只有系争房屋地址和两被告的联系电话，平时是通过电话联系两被告的。审税后办理过户手续无法联系到张某乙，自2015年2月底起每天打五六个电话（指张某乙的电话XXXXXXXXXXX，下同），但一直无人接听。后在三月份直至四月份多次发短信给张某乙，但均未得到回复，其中2015年3月31日时还发短信给张某甲希望通过张某甲联系到张某乙，但张某甲表示让证人自行联系，两被告间不联系。贷款手续已经办好，是居间方负责办理的。被告张某甲称，其一直都是配合的，为了原告贷款还跟原告跑了多家银行，过年后两被告一起去过交易中心，原告贷款手续也办好了，但房屋出售后两被告就分家没有联系了。被告张某乙称，此前曾留有联系方式在中介处，在2015年4月份接到原告、中介两三次电话通知办理过户手续，但其因为上班、出差等原因没有去，在五六月份的时候联系原告，但原告又没空；2015年3、4月的时候手机被偷故手机号码更换了，不过没有通知中介。原告表示被告张某甲在整个过程中都是配合的，审税后被告张某乙从未联系过原告。

以上事实，有上海市房地产买卖合同、银行转账凭证、收据、证人证言及庭审笔录佐证，本院依法予以确认。

本院认为，原、被告间的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。两被告同意继续履行合同、配合办理相关过户手续，原告该请求，本院予以支持。现有证据表明原告及中介已穷尽手段多次以电话和短信方式通知被告张某乙，但均无回应，也没有证据表明张某乙曾主动联系过原告或中介，被告张某乙在2015年2月后即失联，因此其后有关过户手续不能办理的原因应归咎于张某乙的不配合。但因两被告为共同出卖人，就原告而言未能办理过户手续的违约责任应由共同出卖人即两被告共同承担。原告主张逾期办理过户手续的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。张某甲以自己一直配合原告为由拒绝承担责任，该意见本院不予采纳，张某甲可在实际承担责任后向张某乙追责。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、原告唐某与被告张某甲、张某乙就上海市田林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、被告张某甲、张某乙于本判决生效之日起十日内协助、配合原告唐某办理上海市田林路XXX弄XXX号XXX室房屋的转让过户登记手续，将房屋变更登记至原告唐某名下；

三、被告张某甲、张某乙于本判决生效之日起十日内支付原告唐某逾期办理过户手续违约金，以530，000元为基数，自2015年4月1日起至实际申请办理转让过户登记手续之日止，按日万分之四计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1，089元，由两被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长  蔡重洲人民陪审员  赵倩玲人民陪审员  王胜国

二〇一五年十一月二十四日

书记员  李蕴