“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

　　乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　那么小产权房，到底合不合法呢？

　　第一：我们得了解一下，什么是小产权房？

　　小产权房是指，一些村集体组织的，在集体土地上盖的房子，只能销售给集体成员的一种房产形式。

　　这也不难理解，很多村中城，城中村越来越多，在城市化高速发展的今天，体制跟不上形势的今天，于是出现了小产权房，这样的产物。

　　也算上是解决农村形式的城镇化进城的一个临时的解决方案。

　　第二：小产权房解决农村土地短缺问题，为什么被叫停？

　　首先：作为城中村，村中城来讲这样的房地产形式是一种有效的补充，但是作为规模化，势必影响正常的房地产市场。

　　每个人都很清楚，小产权房是集体所有，不上市交易，那么税金，土地出让金，甚至土地都是自己家的，购房者本身会省了很多钱。

　　那么，问题来了，开发商盯上了这一块，纷纷和村里合作，达到利润的最大化，成规模的在全国蔓延，势必会影响发那个地产整个市场的有序化正常发展。

　　其次：换句话来讲，这些集体利益的房产，政府是没有收一分钱税金，没收一分钱土地出让金的，规模化以后，政府利益受损了。

　　长期以往这样发展下去，势必会造成地方政府更多的赤字；房地产税收都知道，是归纳地方政府的；土地出让收入也是归地方政府的；如果税收和土地出让收入减少，地方政府会承载更多的压力，也会影响到地方建设和基础投资。

　　这可是大事，改革开放要深化，地方政府功不可没，无力承托就会影响到正确的方向，这里的决不允许小产权房规模化，症结就在这里。

　　第三：小产权房，合不合法，怎么确定？

　　小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的，但是必须具备三个条件：

　　首先：必须是村里组织的，由村委会为出面，以集体利益为主的形式；如果是由开发商操作的，那就是违法的，但是目前都是这么操作的，村里出面审批，村里私自出让土地等等，开发商盖房销售和受益。

　　其次：建设用地是在集体土地上建设的，土地归村里的所有村民集体所有；但是村里有偿转让给了开发商，村委会变相的成了土地爷。

　　最后：购买者和享有者必须为本集体成员所有，由此可以确认，非本村本集体人员购买的，利益将会受损。

　　第四：未来农地入市和耕地入市，小产权房也会纳入入市流程；那么正式市场化，需要那些条件？

　　首先：批建手续齐全，集体土地所有权必须归属村民所有，建筑为非违章建筑。

　　其次：入市补缴纳土地出让金，补缴纳税金，补齐税费统一确权发证。

　　最后：必须为本村的村民，你若是，非本村村民将会受到限制，因为只需户口这一项工作，就可以把你排除在外。

　　所以：非集体成员，购买小产权房是有风险的，至少未来存在法律确权的风险。