什么样的“小产权房”是合法的？
小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的，但是必须具备三个条件：
首先，并非只要是“小产权房”就是非法建筑。小产权房只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑，因为法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的，必须是村里组织的，由村委会为出面，以集体利益为主的形式。如果是由开发商操作的，那就是违法的，但是目前都是这么操作的，村里出面审批，村里私自出让土地等等，开发商盖房销售和受益。
其次，建设用地是在集体土地上建设的，土地归村里的所有村民集体所有。
最后，购买者和享有者必须为本集体成员所有，并且符合“一户一宅”规定，提供了相关审批手续，就可以确权。非本村本集体人员购买的，利益将会受损。
小产权房若正式市场化，需要那些条件？
首先，批建手续齐全，集体土地所有权必须归属村民所有，建筑为非违章建筑。
其次，入市补缴纳土地出让金，补缴纳税金，补齐税费统一确权发证。
最后，必须为本村的村民，你若是，非本村村民将会受到限制，因为只需户口这一项工作，就可以把你排除在外。
所以，非集体成员，购买小产权房是有风险的，至少未来存在法律确权的风险。
如果购买小产权房，会出现哪些风险呢？
第一，法律风险
因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人权益很难得到维护。
第二、政策风险
如果购买的是在建项目，遇上相关部门整顿小产权房，可能会导致部分项目停建甚至被强拆。购房人可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的境地。
第三，过户风险
小产权房得不到法律的认可和保护，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有很大影响。
第四，办证风险
小产权房不能取得合法土地证和产权证，根据相关法律法规的规定，拆迁时，被拆迁房屋必须提供合法的土地使用权证和房屋所有权证作为补偿的依据。
第五，财务风险
如果买卖双方出现交易纠纷，就郭先生和卖家这样的情况，法院针对数额比较大的借款，买方有借款取证的责任，如果真相被揭开，法律肯定是不会支持这样的债权关系的。
小产权房能否贷款？
小产权房没有产权，也没有国有土地使用权,不具备银行要求的贷款条件，所以不能直接从银行贷款。而小产权房抵押贷款,是指农户利用宅基地所建住房抵押给银行的贷款方式。它的运作模式是：首先为其住房办理房产证,然后提出借款申请,经贷款银行同意后,以借款人所有的房屋作为抵押,到房产部门办理评估、登记、受押,核发《房屋他项权证》;连同借款人拥有使用权的集体土地使用证、房产证一起作为贷款抵押物,签具借款人夫妻共同还款承诺书,最后由银行办理放款手续。一般贷款额度控制在房屋估值的70%以内。抵押小产权房屋，短期贷款周转，期归还本金。需要注意的是，小产权房屋因为不能上市交易，贷款时担保公司所担保的风险较大，所以相对大产权房屋而言，贷款利息也会相对较高。
小产权房交易注意事项
（1）看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。
（2）看是否取得了国有土地使用证。按照有关规定，城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。
（3）看是否符合城市规划。城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。
（4）看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。
（5）看有没有商品房销（预）售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经武汉市国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。
很多购房者抱有侥幸心里，购买了一些手续不全的城中村房屋。购买此类房屋可能会出现以下问题：
一是合同效力问题。由于城中村改造项目目前尚不具备销售条件，项目在实施过程中基本建设手续不齐备，就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》等的可能，买卖双方在这种违法的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，合同中的承诺一旦兑现不了，购房者将无从保护自己的权益。
二是产权问题。有关法律规定，对于不符合城市规划并且无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的，必须拆除。另外，土地未经国家征用和出让的集体土地上建造的房屋，也不得办理房屋产权登记。
建议大家不要忽视或者试图改变小产权房的性质，不要抱有侥幸的心理，尽量在进行小产权房交易之前就能够很好的了解了小产权房的定义以及限制，同时政府关于小产权政策的规定，也要多看一看，因为其中包含了小产权房的发展走向问题，小产权房是中国城市化进程产生的问题，因此在未来一段时间这种状况还是会继续存在。
